Bei Auszug Streit

ARAG Experten über das Ende eines Mietvertrages und die Tücken

Wenn das Mietverhältnis auch noch so harmonisch war - spätestens wenn der Mieter auszieht, gibt es in vielen Fällen Knatsch mit dem Vermieter. Wer muss renovieren? Was passiert mit der Kaution? Wer sucht den Nachmieter? ARAG Experten geben Auskunft.

Nachmieter

Um kaum ein anderes Thema zu Mietfragen ranken sich so viele Legenden wie um die Suche nach einem Nachmieter. Fakt ist jedoch: Nur mit einer Nachmieterklausel im Mietvertrag können Mieter diesen vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist beenden, wenn sie einen geeigneten Ersatzmieter stellen. Geeignet ist der Nachmieter nur, wenn er übergangslos in den Mietvertrag eintreten kann. Er kann die Miethöhe und Mietdauer nicht ändern und muss solvent sein, damit sich das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht erhöht. Selbstverständlich hat der Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des neuen Mieters. Der Vermieter muss zum Beispiel keinen Ersatzmieter mit Haustieren akzeptieren, wenn der Vormieter keine hatte. Wenn der Vormieter allerdings als Single einen Nachmieter mit Kindern für seine ehemalige Wohnung vorschlägt, ist dies laut ARAG Experten kein Ablehnungsgrund. Der Mythos, dass der Mieter einfach drei Nachmieter vorschlagen muss, um aus dem Mietvertrag heraus zu kommen, ist genauso unverwüstlich wie haltlos. Wenn Mieter nicht explizit in ihrem Mietvertrag festgehalten haben, dass sie einen Nachmieter stellen dürfen, oder trotz Zustimmung des Vermieters keinen geeigneten Nachfolger präsentieren können, müssen sie bei vorzeitigem Auszug die Miete bis zum Datum, das die fristgerechte Kündigung vorgibt, zahlen. Bei einer sehr langen Restlaufzeit ist es allerdings manchmal unzumutbar für den Mieter, noch länger vertraglich festgehalten zu werden. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr meist von einer gewissen Härte aus. In solchen Fällen haben Mieter möglicherweise ein so genanntes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages. Das kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter den Arbeitsort wechseln muss oder die Wohnung bei Familienzuwachs zu klein wird. Dann dürfen die Mieter auch ohne Nachmieterklausel ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter stellen, den der Vermieter akzeptieren muss.

Renovierung

Wer in eine renovierte Wohnung zieht, muss diese auch beim Auszug renoviert übergeben! So war das vielleicht früher. Die Gerichte haben dieser Binsenweisheit aber schon längst den Garaus gemacht. Klauseln in Mietverträgen, die Mieter verpflichten, die Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen, sind oftmals unwirksam. Sind zum Beispiel starre Fristen für die Renovierung festgelegt und lässt der Fristenplan keine Ausnahme zu, muss der Mieter laut Bundesgerichtshof (BGH) gar nicht renovieren (Az.: VIII ZR 178/05). Auch eine sogenannte "Endnenovierungsklausel", nach der der Mieter die Wohnung im renovierten Zustand zurückgeben muss, unabhängig davon, ob dies nötig ist oder nicht, ist nach Auffassung der obersten deutschen Zivilrichter unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR 166/08). Gleiches gilt für die sogenannten "Quotenabgeltungsklausel", die noch in vielen Mietverträgen zu finden sind: Sie sind nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 per se ungültig (Az.: VIII ZR 242/13). Für unrenoviert übergebene Wohnungen entschied der Bundesgerichtshof (BGH) nach Auskunft von ARAG Experten ebenfalls bereits in 2015, dass eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Az.: VIII ZR 185/14).

Kautionsrückzahlung

Nicht selten kommt es vor, dass Klauseln in einem Mietvertrag unwirksam sind. Dies gilt auch für die Kaution. Das Gesetz enthält zum Beispiel differenzierte Vorschriften über die Zahlung und Rückzahlung der Kaution, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Beispielsweise bestimmt § 551 BGB in den Absätzen 1 bis 3 die zulässige Höhe der Mietkaution, räumt dem Mieter ein Recht auf Teilzahlung in drei Raten ein und verpflichtet den Vermieter, die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt und so anzulegen, das Zinsen angespart werden können. Bei Auszug hat der Mieter das Recht auf Rückzahlung der Mietkaution. Dieses Recht verjährt laut ARAG Experten allerdings bereits nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Idealerweise sprechen Mieter die Rückzahlung bei ihrem Vermieter selbst an, denn wenn die Frist verstrichen ist, besteht auch kein Recht mehr auf die geleistete Mietkaution. Vermieter dürfen einen angemessenen Teil der Kaution auch über das Ende der sogenannten Überlegungsfrist hinaus einbehalten, wenn noch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind. So können sie mögliche finanzielle Ansprüche einfacher geltend machen. Denn die Betriebskosten werden nur einmal jährlich abgerechnet - und somit nicht unmittelbar nach dem Auszug des Mieters. Nachzahlungen für die Betriebskosten des vergangenen Jahres können so einfach mit der Mietkaution verrechnet werden.

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Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern - inklusive den USA und Kanada - nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Mit mehr als 4.000 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von 1,6 Milliarden EUR.

ARAG SE ARAG Platz 1 40472 Düsseldorf Aufsichtsratsvorsitzender Gerd Peskes Vorstand Dr. Dr. h. c. Paul-Otto Faßbender (Vors.)
Dr. Renko Dirksen Dr. Matthias Maslaton Werner Nicoll Hanno Petersen Dr. Joerg Schwarze
Sitz und Registergericht Düsseldorf HRB 66846 USt-ID-Nr.: DE 119 355 995
ARAG SE
Brigitta Mehring
ARAG Platz 1
40472 Düsseldorf
0211-963 2560
0211-963 2025
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Wenn das Mietverhältnis auch noch so harmonisch war - spätestens wenn der Mieter auszieht, gibt es in vielen Fällen Knatsch mit dem Vermieter. Wer muss renovieren? Was passiert mit der Kaution? Wer sucht den Nachmieter? ARAG Experten geben Auskunft.

Nachmieter

Um kaum ein anderes Thema zu Mietfragen ranken sich so viele Legenden wie um die Suche nach einem Nachmieter. Fakt ist jedoch: Nur mit einer Nachmieterklausel im Mietvertrag können Mieter diesen vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist beenden, wenn sie einen geeigneten Ersatzmieter stellen. Geeignet ist der Nachmieter nur, wenn er übergangslos in den Mietvertrag eintreten kann. Er kann die Miethöhe und Mietdauer nicht ändern und muss solvent sein, damit sich das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht erhöht. Selbstverständlich hat der Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des neuen Mieters. Der Vermieter muss zum Beispiel keinen Ersatzmieter mit Haustieren akzeptieren, wenn der Vormieter keine hatte. Wenn der Vormieter allerdings als Single einen Nachmieter mit Kindern für seine ehemalige Wohnung vorschlägt, ist dies laut ARAG Experten kein Ablehnungsgrund. Der Mythos, dass der Mieter einfach drei Nachmieter vorschlagen muss, um aus dem Mietvertrag heraus zu kommen, ist genauso unverwüstlich wie haltlos. Wenn Mieter nicht explizit in ihrem Mietvertrag festgehalten haben, dass sie einen Nachmieter stellen dürfen, oder trotz Zustimmung des Vermieters keinen geeigneten Nachfolger präsentieren können, müssen sie bei vorzeitigem Auszug die Miete bis zum Datum, das die fristgerechte Kündigung vorgibt, zahlen. Bei einer sehr langen Restlaufzeit ist es allerdings manchmal unzumutbar für den Mieter, noch länger vertraglich festgehalten zu werden. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr meist von einer gewissen Härte aus. In solchen Fällen haben Mieter möglicherweise ein so genanntes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages. Das kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter den Arbeitsort wechseln muss oder die Wohnung bei Familienzuwachs zu klein wird. Dann dürfen die Mieter auch ohne Nachmieterklausel ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter stellen, den der Vermieter akzeptieren muss.

Renovierung

Wer in eine renovierte Wohnung zieht, muss diese auch beim Auszug renoviert übergeben! So war das vielleicht früher. Die Gerichte haben dieser Binsenweisheit aber schon längst den Garaus gemacht. Klauseln in Mietverträgen, die Mieter verpflichten, die Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen, sind oftmals unwirksam. Sind zum Beispiel starre Fristen für die Renovierung festgelegt und lässt der Fristenplan keine Ausnahme zu, muss der Mieter laut Bundesgerichtshof (BGH) gar nicht renovieren (Az.: VIII ZR 178/05). Auch eine sogenannte "Endnenovierungsklausel", nach der der Mieter die Wohnung im renovierten Zustand zurückgeben muss, unabhängig davon, ob dies nötig ist oder nicht, ist nach Auffassung der obersten deutschen Zivilrichter unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR 166/08). Gleiches gilt für die sogenannten "Quotenabgeltungsklausel", die noch in vielen Mietverträgen zu finden sind: Sie sind nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 per se ungültig (Az.: VIII ZR 242/13). Für unrenoviert übergebene Wohnungen entschied der Bundesgerichtshof (BGH) nach Auskunft von ARAG Experten ebenfalls bereits in 2015, dass eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Az.: VIII ZR 185/14).

Kautionsrückzahlung

Nicht selten kommt es vor, dass Klauseln in einem Mietvertrag unwirksam sind. Dies gilt auch für die Kaution. Das Gesetz enthält zum Beispiel differenzierte Vorschriften über die Zahlung und Rückzahlung der Kaution, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Beispielsweise bestimmt § 551 BGB in den Absätzen 1 bis 3 die zulässige Höhe der Mietkaution, räumt dem Mieter ein Recht auf Teilzahlung in drei Raten ein und verpflichtet den Vermieter, die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt und so anzulegen, das Zinsen angespart werden können. Bei Auszug hat der Mieter das Recht auf Rückzahlung der Mietkaution. Dieses Recht verjährt laut ARAG Experten allerdings bereits nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Idealerweise sprechen Mieter die Rückzahlung bei ihrem Vermieter selbst an, denn wenn die Frist verstrichen ist, besteht auch kein Recht mehr auf die geleistete Mietkaution. Vermieter dürfen einen angemessenen Teil der Kaution auch über das Ende der sogenannten Überlegungsfrist hinaus einbehalten, wenn noch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind. So können sie mögliche finanzielle Ansprüche einfacher geltend machen. Denn die Betriebskosten werden nur einmal jährlich abgerechnet - und somit nicht unmittelbar nach dem Auszug des Mieters. Nachzahlungen für die Betriebskosten des vergangenen Jahres können so einfach mit der Mietkaution verrechnet werden.

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