Oberlandesgericht München aktuell zum Bauvertrag: Wer blind Bauleistungen anerkennt, kann hinterher nicht anfechten!

Oder: Eine trotz vorhandener Mängel erklärte Abnahme ist wirksam und kann später nicht wegen Irrtums über den erreichten Bautenstand angefochten werden -

von Rechtsanwalt Michael M. Zmuda, Wollmann & Partner GbR, Berlin

Das Oberlandesgericht (OLG) München hat sich in seiner Berufungsentscheidung (Urteil vom 13.12.2011, Az.: 9 U 2533/11) mit der Zulässigkeit der Anfechtung einer trotz vorhandener Mängel erklärten Abnahme befasst.

In dem vorliegenden Verfahren erwarben die Kläger als Verbraucher vor dem Notar am 16.08.2005 vom beklagten Bauträger eine im Bau befindliche Doppelhaushälfte. Am 21.09.2005 - zu diesem Zeitpunkt war eine Reihe geschuldeter Arbeiten noch nicht erbracht - erfolgte eine Abnahme der gesamten Leistung unter Vorbehalt verschiedener Mängel.

Mit ihrer Klage vom Februar 2011 verlangten die Kläger die Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung, blieben in der Vorinstanz jedoch ohne Erfolg. Das OLG München bestätigt die Entscheidung des Landgerichts.

Ein Anspruch der Kläger gem. § 637 Abs. 3 BGB war zum Zeitpunkt der Klageerhebung verjährt. Denn die Kläger haben eine wirksame Abnahme für das gesamte Werk erklärt, so dass eine Verjährungsfrist von 5 Jahren zu laufen begann. Eine Vorwegabnahme der gesamten Leistung ist grundsätzlich auch dann möglich, wenn keine Abnahmereife des Werks vorgelegen hat. Auch die eventuelle Unwirksamkeit der im Kaufvertrag enthaltenen Regelungen zur Abnahme ist unbeachtlich. Dem Auftraggeber ist es grundsätzlich unbenommen, eine Abnahme mit allen ihren Folgen auch zu einem objektiv verfrühten Zeitpunkt zu erklären. Allerdings muss die im Einzelfall erklärte Abnahme des Auftraggebers auf einen dahingehenden Abnahmewillen schließen lassen. Folgt der Abnahmewille bereits aus den Formulierungen des Abnahmeprotokolls, z.B. weil dort von der Abnahme des Kaufobjekts die Rede ist, so verbleibt kein Raum für eine einschränkende Auslegung.

Eine Anfechtung der Abnahme wegen Irrtums über den Bautenstand scheidet bereits deshalb aus, weil die Regelungen über die Anfechtung des Vertrages gem. §§ 119, 123 BGB durch die vorrangigen Gewährleistungsregelungen der §§ 633 ff. BGB gesperrt werden.

Rechtsanwalt Zmuda, Associate bei Wollmann & Partner, hierzu: "Durch diese Entscheidung des OLG München wird abermals deutlich, dass den Erklärungen im Rahmen eines Abnahmeprotokolls besonderes Augenmerk zu schenken ist. Der Verbraucher sollte gut überlegen, ob er ein Werk trotz fehlender Abnahmereife tatsächlich abnimmt, da die Vorwegabnahme grundsätzlich wirksam ist und mit ihrer Erklärung die Gewährleistungsfrist in Gang gesetzt wird, und zwar obwohl das Werk noch nicht erbracht ist!"

Michael M. Zmuda
Rechtsanwalt
Wollmann & Partner GbR, Berlin

Der Verfasser ist verantwortlich für den Inhalt des Beitrags.

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(Weitere interessante Recht News & Recht Infos & Recht Tipps können Sie auch hier recherchieren und nachlesen.)

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In dem vorliegenden Verfahren erwarben die Kläger als Verbraucher vor dem Notar am 16.08.2005 vom beklagten Bauträger eine im Bau befindliche Doppelhaushälfte. Am 21.09.2005 - zu diesem Zeitpunkt war eine Reihe geschuldeter Arbeiten noch nicht erbracht - erfolgte eine Abnahme der gesamten Leistung unter Vorbehalt verschiedener Mängel.

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Ein Anspruch der Kläger gem. § 637 Abs. 3 BGB war zum Zeitpunkt der Klageerhebung verjährt. Denn die Kläger haben eine wirksame Abnahme für das gesamte Werk erklärt, so dass eine Verjährungsfrist von 5 Jahren zu laufen begann. Eine Vorwegabnahme der gesamten Leistung ist grundsätzlich auch dann möglich, wenn keine Abnahmereife des Werks vorgelegen hat. Auch die eventuelle Unwirksamkeit der im Kaufvertrag enthaltenen Regelungen zur Abnahme ist unbeachtlich. Dem Auftraggeber ist es grundsätzlich unbenommen, eine Abnahme mit allen ihren Folgen auch zu einem objektiv verfrühten Zeitpunkt zu erklären. Allerdings muss die im Einzelfall erklärte Abnahme des Auftraggebers auf einen dahingehenden Abnahmewillen schließen lassen. Folgt der Abnahmewille bereits aus den Formulierungen des Abnahmeprotokolls, z.B. weil dort von der Abnahme des Kaufobjekts die Rede ist, so verbleibt kein Raum für eine einschränkende Auslegung.

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