|
|
|
|
|
|
|
|
|
Deutsche Politik News und Infos: Nachrichten @ Deutsche-Politik-News.de !
 Weitere News: Die Zahl der Eigenbedarfskündigungen steigt - Was sind die Ursachen dieser Entwicklung?
Veröffentlicht am Montag, dem 01. September 2014 @ 16:17:05 auf Freie-PresseMitteilungen.de
(351 Leser, 0 Kommentare, 0 Bewertungen, Durchschnittsbewertung: 0,00)
|
|
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Immer mehr Mieter erhalten Eigenbedarfskündigungen ihres Vermieters. Ich vertrete sowohl Vermieter als auch Mieter seit Jahren im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigung und beobachtet dabei im Wesentlichen vier Ursachen für diese Entwicklung: Die Zunahme von Wohnungseigentum, eine große Diskrepanz zwischen der Höhe der Bestandsmieten und den bei einem Neuabschluss zu erzielenden Mieten, ein unzureichender gesetzlicher Schutz der Mieter und eine lockere Rechtsprechung zu Gunsten der Vermieter.
Wer zur Miete wohnt, muss immer mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.
Gerade in Ballungszentren wie Berlin steigt die Zahl der Eigenbedarfskündigungen in den letzten Jahren rasant. Konnte man noch vor zehn Jahren relativ sicher in seiner Mietwohnung wohnen, kann davon heute nicht mehr die Rede sein. Jeder Mieter einer Eigentumswohnung muss damit rechnen, dass der Eigentümer irgendwann einmal Eigenbedarf geltend macht.
Auch wenn es sich um einen Eigentümer handelt, der viele Wohnungen im Bestand hat: die Wohnung kann jederzeit verkauft werden und der neue Eigentümer will diese dann vielleicht selbst nutzen. Auch Mieter von Wohnungen in großen Mietshäusern müssen immer damit rechnen, dass die Wohnungen in Wohnungseigentum aufgeteilt und anschließend veräußert werden. Hier ist die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach der ersten Veräußerung nicht ganz so groß, da die Mieter mindestens drei Jahre durch eine Sperrfrist vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sind. In den Ballungszentren ist diese Frist häufig verlängert, in Berlin beträgt sie zehn Jahre.
Fazit: Man wohnt heute nicht mehr so sicher zur Miete, wie noch vor einigen Jahren. Das wiederum veranlasst viele Mieter ihrerseits in eine Eigentumswohnung zu ziehen, was den oben genannten Trend dann noch verstärkt.
Steigende Zahl von Wohnungseigentum
Immer mehr Menschen entdecken selbstgenutztes Wohnungseigentum als interessante Geldanlage. Dies führt dazu, dass große Mietshäuser von Investoren aufgekauft, in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen dann Gewinn bringend an Privatpersonen verkauft wird. Diese kaufen die Wohnung entweder zur eigenen Nutzung oder vermieten sie. Auch wenn die Wohnung zunächst vermietet wird, sobald ein Eigenbedarf entsteht, kann relativ einfach gekündigt werden.
Viele Käufer aus dem Ausland entdecken den deutschen Wohnungsmarkt als verhältnismäßig sichere Geldanlage. Nach meiner Erfahrung wird hier häufig gar nicht mehr gekauft, um zu vermieten. Der Kauf erfolgt ausschließlich als Investitionen, die Wohnungen bleiben leer oder für den gelegentlichen Aufenthalt bei Urlaubsreisen reserviert.
Ferienwohnungen statt Mietwohnungen
In Ballungszentren wie Berlin erfolgt die Umwandlung von Wohnungseigentum oft auch von vorneherein vor dem Hintergrund einer Nutzung als Ferienwohnung. Auch diese Wohnungen sind dann dem "normalen" Mietmarkt entzogen.
Die Diskrepanz zwischen Bestandsmiete und zu erzielender Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrages führt zu einem erhöhten Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer hat ein Mietshaus in Berlin mit 20 Wohnungen. Die Mietverträge sind sehr alt, die Mieter zahlen niedrige Mieten. Will der Eigentümer höhere Mieteinnahmen erreichen, kann er dies aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen durch Mieterhöhungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums von maximal 15 % der Nettomiete. Da die Nettomiete sehr niedrig ist, fällt auch die Mieterhöhung entsprechend niedrig aus. Wenn dieser Eigentümer nun das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und die 20 Eigentumswohnungen verkauft, haben die Mieter der jeweiligen Wohnung ein Vorkaufsrecht. Sie können also in den Kaufvertrag mit dem jeweiligen Käufer der Wohnung zu mit diesem vereinbarten Bedingungen eintreten. Das scheitert regelmäßig an der Finanzkraft der Mieter. Der neue Erwerber kann nach Ablauf einer Sperrzeit von drei Jahren (in Berlin auf zehn Jahre verlängert) wegen Eigenbedarfs kündigen. Er behauptet als Grund für den Eigenbedarf zum Beispiel die Absicht seines Kindes vor Ort zu studieren. Die Eigenbedarfskündigung wird vermutlich erfolgreich sein. Der Mieter zieht aus. Das Kind studiert letztlich doch an einer anderen Universität. Der Vermieter kann die Wohnung völlig frei zum marktüblichen Mietzins vermieten und erzielt ein Vielfaches der bisherigen Miete.
Vermieter, die den Eigenbedarf nur vortäuschen, machen sich zwar gegenüber dem gekündigten Mieter grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Das Vortäuschen ist aber regelmäßig schwer zu beweisen. Innere Willensentscheidungen wie im oben zitierten Fall können kaum widerlegt werden und es ist ein grundrechtlich geschütztes Recht eines Kindes, seinen Studienort frei zu wählen und die Wahl auch nachträglich noch zu ändern.
Aufhebungsvertrag bei unwirksamer Eigenbedarfskündigung
Häufig sprechen Vermieter auch kalkuliert eine unwirksame Eigenbedarfskündigung aus und verhandeln dann mit dem Mieter über eine Aufhebung des Mietverhältnisses gegen Zahlung einer Abfindung für den Verlust der Wohnung. Auch hier erfolgt dann oft eine Neuvermietung zum höheren Mietzins.
Unzureichender gesetzlicher Schutz der Mieter
Die Mieter sind vor der Eigenbedarfskündigung in dem oben zitierten Beispielsfall durch die Sperrfrist für einen gewissen Zeitraum geschützt. Das gilt aber nur in den Fällen eines erstmaligen Verkaufs nach erfolgter Umwandlung in Wohnungseigentum. Das Mietverhältnis muss bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen. In allen anderen Fällen hat der Mieter nahezu keinen Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter muss nur den Eigenbedarf behaupten und einigermaßen plausibel die entsprechenden Gründe darlegen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87 -, NJW 1988, S. 904) reicht der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen, für die Annahme von Eigenbedarf aus, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraumes vorhanden sind. Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat. Der Vermieter, der also bereits eine Wohnung hat, kann mit entsprechender Begründung auch eine Zweite zur Eigennutzung kündigen.
Der Vermieter muss die Wohnung noch nicht einmal selbst nutzen wollen, es reicht aus, wenn eine Nutzung durch seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts beabsichtigt ist. Irgendjemand wird sich also schon finden. Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf an Wohnungseigentum kann eine Eigenbedarfskündigung begründen.
Der Mieter kann gegenüber einer Eigenbedarfskündigung dann nur sein besonderes Interesse am Verbleib in der Wohnung geltend machen, wenn er form- und fristgerecht widerspricht und die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Von extremen Ausnahmefällen abgesehen, führt der Widerspruch des Mieters in der Regel nicht zu einer erfolgreichen Abwehr der Eigenbedarfskündigung. Es sind nämlich immer die berechtigten Interessen des Vermieters an der Eigennutzung mit in die Abwägung einzubeziehen. Sind diese Interessen auch nur annähernd gleichwertig, obsiegt immer der Vermieter. Selbst wenn sich der Mieter darauf berufen kann, das angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, hilft ihm dies dann nichts, wenn dieses Problem auch den Vermieter betrifft, also auch dieser keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden kann.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass der derzeitige gesetzliche Schutz des Mieters vor einer Eigenbedarfskündigung in der Praxis nur in Extremfällen greift. Wirksam ist der Schutz nur in den Fällen, in denen eine Sperrfrist greift und auch dann nur für den Zeitraum der Sperrfrist (maximal zehn Jahre).
Vermieterfreundliche Rechtsanwendung in der Praxis
In der gerichtlichen Praxis beobachte ich folgendes: Die Amtsgerichte urteilen gelegentlich mieterfreundlich. Dabei wird aber oft übersehen, dass die Gerichte nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in die Lebensführung des Vermieters eingreifen dürfen, indem sie ihm den noch zulässigen Bedarf vorschreiben. Wenn das Gericht also die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung damit begründet, dass der Vermieter schon 100 m² Wohnraum bewohnt und weitere 100 m² der zu kündigenden Wohnung für seine Lebensführung nicht benötigt, wird das Urteil mit dieser Begründung in der nächsten Instanz, spätestens aber beim Verfassungsgericht, nicht zu halten sein. Dem Mieter ist damit ein Bärendienst erwiesen, weil er dann auch noch die Kosten für die zweite Instanz zu tragen hat.
Demgegenüber prüfen die Gerichte meiner Ansicht nach viel zu nachlässig die Frage der Plausibilität des Vermietervortrags im Zusammenhang mit den Kündigungsgründen. Es handelt sich hier häufig um einer Beweisaufnahme nur schwer zugängliche Absichten des Vermieters. D.h. der Vermieter kann im Prinzip behaupten, dass er eine bestimmte Nutzung anstrebt und das war"s dann für den Mieter. Umso kritischer müssten die Gerichte die Plausibilität des Vermietervortrags unter die Lupe nehmen. Würde im oben genannten Fall das Gericht die Begründung anders formulieren, nämlich dergestalt, dass es zur Überzeugung des Gerichts nicht wahrscheinlich ist, dass der Vermieter tatsächlich noch weitere 100 m² bewohnen will, wäre das Urteil nicht automatisch rechtsfehlerhaft. Das Ergebnis der richterlichen Beweisaufnahme ist in der Berufungsinstanz nur eingeschränkt überprüfbar. In der Praxis ist allerdings zu beobachten, dass auch die konstruiertesten und abenteuerlichsten Begründungen, soweit sie nicht nachweisbar falsch sind, von den Gerichten anerkannt werden.
Unzureichender Mieterschutz bedingt Fehlentwicklung auf dem Mietmarkt
In der Praxis ist ein erheblicher Missbrauch der gesetzlichen Regelungen zur Eigenbedarfskündigung zu Gunsten der Vermieter zu beobachten. Dieser wird durch die Rechtslage und die Rechtsanwendung durch die Gerichte begünstigt. Langfristig wird dadurch das Wohnen zur Miete unattraktiver werden. Das wird dann auch zum Nachteil von Vermietern bzw. Investoren sein. Angesichts der zunehmenden Flexibilisierung der modernen Arbeitswelt ist der Bedarf gerade in Ballungszentren eher darauf gerichtet, mehr Mietwohnungen zu haben. Wer häufig den Arbeitsort wechselt, wird nicht jedes Mal Eigentum erwerben wollen. Das hat der Gesetzgeber einerseits erkannt, indem er zum Beispiel die Kündigungsfristen für Mieter auf generell drei Monate herabgesetzt hat. Andererseits wird nichts dagegen unternommen, dass in großem Umfang Mietwohnungen zu Gunsten von Eigentumswohnungen vom Markt verschwinden. Die so genannte Mietpreisbremse, also die Beschränkung der Höhe der Miete bei Neuvermietung, könnte hier einen positiven Effekt entfalten. Das Interesse des Vermieters, das alte Mietverhältnis zum günstigen Mieten zu beenden, ist nicht so groß, wenn er weiß, dass er auch bei der Neuvermietung lediglich 10 % mehr Miete verlangen kann.
28.8.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.
Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de
Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.
Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de
Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com
Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
berlin@recht-bw.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Immer mehr Mieter erhalten Eigenbedarfskündigungen ihres Vermieters. Ich vertrete sowohl Vermieter als auch Mieter seit Jahren im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigung und beobachtet dabei im Wesentlichen vier Ursachen für diese Entwicklung: Die Zunahme von Wohnungseigentum, eine große Diskrepanz zwischen der Höhe der Bestandsmieten und den bei einem Neuabschluss zu erzielenden Mieten, ein unzureichender gesetzlicher Schutz der Mieter und eine lockere Rechtsprechung zu Gunsten der Vermieter.
Wer zur Miete wohnt, muss immer mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.
Gerade in Ballungszentren wie Berlin steigt die Zahl der Eigenbedarfskündigungen in den letzten Jahren rasant. Konnte man noch vor zehn Jahren relativ sicher in seiner Mietwohnung wohnen, kann davon heute nicht mehr die Rede sein. Jeder Mieter einer Eigentumswohnung muss damit rechnen, dass der Eigentümer irgendwann einmal Eigenbedarf geltend macht.
Auch wenn es sich um einen Eigentümer handelt, der viele Wohnungen im Bestand hat: die Wohnung kann jederzeit verkauft werden und der neue Eigentümer will diese dann vielleicht selbst nutzen. Auch Mieter von Wohnungen in großen Mietshäusern müssen immer damit rechnen, dass die Wohnungen in Wohnungseigentum aufgeteilt und anschließend veräußert werden. Hier ist die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach der ersten Veräußerung nicht ganz so groß, da die Mieter mindestens drei Jahre durch eine Sperrfrist vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sind. In den Ballungszentren ist diese Frist häufig verlängert, in Berlin beträgt sie zehn Jahre.
Fazit: Man wohnt heute nicht mehr so sicher zur Miete, wie noch vor einigen Jahren. Das wiederum veranlasst viele Mieter ihrerseits in eine Eigentumswohnung zu ziehen, was den oben genannten Trend dann noch verstärkt.
Steigende Zahl von Wohnungseigentum
Immer mehr Menschen entdecken selbstgenutztes Wohnungseigentum als interessante Geldanlage. Dies führt dazu, dass große Mietshäuser von Investoren aufgekauft, in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen dann Gewinn bringend an Privatpersonen verkauft wird. Diese kaufen die Wohnung entweder zur eigenen Nutzung oder vermieten sie. Auch wenn die Wohnung zunächst vermietet wird, sobald ein Eigenbedarf entsteht, kann relativ einfach gekündigt werden.
Viele Käufer aus dem Ausland entdecken den deutschen Wohnungsmarkt als verhältnismäßig sichere Geldanlage. Nach meiner Erfahrung wird hier häufig gar nicht mehr gekauft, um zu vermieten. Der Kauf erfolgt ausschließlich als Investitionen, die Wohnungen bleiben leer oder für den gelegentlichen Aufenthalt bei Urlaubsreisen reserviert.
Ferienwohnungen statt Mietwohnungen
In Ballungszentren wie Berlin erfolgt die Umwandlung von Wohnungseigentum oft auch von vorneherein vor dem Hintergrund einer Nutzung als Ferienwohnung. Auch diese Wohnungen sind dann dem "normalen" Mietmarkt entzogen.
Die Diskrepanz zwischen Bestandsmiete und zu erzielender Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrages führt zu einem erhöhten Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer hat ein Mietshaus in Berlin mit 20 Wohnungen. Die Mietverträge sind sehr alt, die Mieter zahlen niedrige Mieten. Will der Eigentümer höhere Mieteinnahmen erreichen, kann er dies aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen durch Mieterhöhungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums von maximal 15 % der Nettomiete. Da die Nettomiete sehr niedrig ist, fällt auch die Mieterhöhung entsprechend niedrig aus. Wenn dieser Eigentümer nun das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und die 20 Eigentumswohnungen verkauft, haben die Mieter der jeweiligen Wohnung ein Vorkaufsrecht. Sie können also in den Kaufvertrag mit dem jeweiligen Käufer der Wohnung zu mit diesem vereinbarten Bedingungen eintreten. Das scheitert regelmäßig an der Finanzkraft der Mieter. Der neue Erwerber kann nach Ablauf einer Sperrzeit von drei Jahren (in Berlin auf zehn Jahre verlängert) wegen Eigenbedarfs kündigen. Er behauptet als Grund für den Eigenbedarf zum Beispiel die Absicht seines Kindes vor Ort zu studieren. Die Eigenbedarfskündigung wird vermutlich erfolgreich sein. Der Mieter zieht aus. Das Kind studiert letztlich doch an einer anderen Universität. Der Vermieter kann die Wohnung völlig frei zum marktüblichen Mietzins vermieten und erzielt ein Vielfaches der bisherigen Miete.
Vermieter, die den Eigenbedarf nur vortäuschen, machen sich zwar gegenüber dem gekündigten Mieter grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Das Vortäuschen ist aber regelmäßig schwer zu beweisen. Innere Willensentscheidungen wie im oben zitierten Fall können kaum widerlegt werden und es ist ein grundrechtlich geschütztes Recht eines Kindes, seinen Studienort frei zu wählen und die Wahl auch nachträglich noch zu ändern.
Aufhebungsvertrag bei unwirksamer Eigenbedarfskündigung
Häufig sprechen Vermieter auch kalkuliert eine unwirksame Eigenbedarfskündigung aus und verhandeln dann mit dem Mieter über eine Aufhebung des Mietverhältnisses gegen Zahlung einer Abfindung für den Verlust der Wohnung. Auch hier erfolgt dann oft eine Neuvermietung zum höheren Mietzins.
Unzureichender gesetzlicher Schutz der Mieter
Die Mieter sind vor der Eigenbedarfskündigung in dem oben zitierten Beispielsfall durch die Sperrfrist für einen gewissen Zeitraum geschützt. Das gilt aber nur in den Fällen eines erstmaligen Verkaufs nach erfolgter Umwandlung in Wohnungseigentum. Das Mietverhältnis muss bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen. In allen anderen Fällen hat der Mieter nahezu keinen Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter muss nur den Eigenbedarf behaupten und einigermaßen plausibel die entsprechenden Gründe darlegen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87 -, NJW 1988, S. 904) reicht der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen, für die Annahme von Eigenbedarf aus, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraumes vorhanden sind. Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat. Der Vermieter, der also bereits eine Wohnung hat, kann mit entsprechender Begründung auch eine Zweite zur Eigennutzung kündigen.
Der Vermieter muss die Wohnung noch nicht einmal selbst nutzen wollen, es reicht aus, wenn eine Nutzung durch seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts beabsichtigt ist. Irgendjemand wird sich also schon finden. Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf an Wohnungseigentum kann eine Eigenbedarfskündigung begründen.
Der Mieter kann gegenüber einer Eigenbedarfskündigung dann nur sein besonderes Interesse am Verbleib in der Wohnung geltend machen, wenn er form- und fristgerecht widerspricht und die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Von extremen Ausnahmefällen abgesehen, führt der Widerspruch des Mieters in der Regel nicht zu einer erfolgreichen Abwehr der Eigenbedarfskündigung. Es sind nämlich immer die berechtigten Interessen des Vermieters an der Eigennutzung mit in die Abwägung einzubeziehen. Sind diese Interessen auch nur annähernd gleichwertig, obsiegt immer der Vermieter. Selbst wenn sich der Mieter darauf berufen kann, das angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, hilft ihm dies dann nichts, wenn dieses Problem auch den Vermieter betrifft, also auch dieser keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden kann.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass der derzeitige gesetzliche Schutz des Mieters vor einer Eigenbedarfskündigung in der Praxis nur in Extremfällen greift. Wirksam ist der Schutz nur in den Fällen, in denen eine Sperrfrist greift und auch dann nur für den Zeitraum der Sperrfrist (maximal zehn Jahre).
Vermieterfreundliche Rechtsanwendung in der Praxis
In der gerichtlichen Praxis beobachte ich folgendes: Die Amtsgerichte urteilen gelegentlich mieterfreundlich. Dabei wird aber oft übersehen, dass die Gerichte nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in die Lebensführung des Vermieters eingreifen dürfen, indem sie ihm den noch zulässigen Bedarf vorschreiben. Wenn das Gericht also die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung damit begründet, dass der Vermieter schon 100 m² Wohnraum bewohnt und weitere 100 m² der zu kündigenden Wohnung für seine Lebensführung nicht benötigt, wird das Urteil mit dieser Begründung in der nächsten Instanz, spätestens aber beim Verfassungsgericht, nicht zu halten sein. Dem Mieter ist damit ein Bärendienst erwiesen, weil er dann auch noch die Kosten für die zweite Instanz zu tragen hat.
Demgegenüber prüfen die Gerichte meiner Ansicht nach viel zu nachlässig die Frage der Plausibilität des Vermietervortrags im Zusammenhang mit den Kündigungsgründen. Es handelt sich hier häufig um einer Beweisaufnahme nur schwer zugängliche Absichten des Vermieters. D.h. der Vermieter kann im Prinzip behaupten, dass er eine bestimmte Nutzung anstrebt und das war"s dann für den Mieter. Umso kritischer müssten die Gerichte die Plausibilität des Vermietervortrags unter die Lupe nehmen. Würde im oben genannten Fall das Gericht die Begründung anders formulieren, nämlich dergestalt, dass es zur Überzeugung des Gerichts nicht wahrscheinlich ist, dass der Vermieter tatsächlich noch weitere 100 m² bewohnen will, wäre das Urteil nicht automatisch rechtsfehlerhaft. Das Ergebnis der richterlichen Beweisaufnahme ist in der Berufungsinstanz nur eingeschränkt überprüfbar. In der Praxis ist allerdings zu beobachten, dass auch die konstruiertesten und abenteuerlichsten Begründungen, soweit sie nicht nachweisbar falsch sind, von den Gerichten anerkannt werden.
Unzureichender Mieterschutz bedingt Fehlentwicklung auf dem Mietmarkt
In der Praxis ist ein erheblicher Missbrauch der gesetzlichen Regelungen zur Eigenbedarfskündigung zu Gunsten der Vermieter zu beobachten. Dieser wird durch die Rechtslage und die Rechtsanwendung durch die Gerichte begünstigt. Langfristig wird dadurch das Wohnen zur Miete unattraktiver werden. Das wird dann auch zum Nachteil von Vermietern bzw. Investoren sein. Angesichts der zunehmenden Flexibilisierung der modernen Arbeitswelt ist der Bedarf gerade in Ballungszentren eher darauf gerichtet, mehr Mietwohnungen zu haben. Wer häufig den Arbeitsort wechselt, wird nicht jedes Mal Eigentum erwerben wollen. Das hat der Gesetzgeber einerseits erkannt, indem er zum Beispiel die Kündigungsfristen für Mieter auf generell drei Monate herabgesetzt hat. Andererseits wird nichts dagegen unternommen, dass in großem Umfang Mietwohnungen zu Gunsten von Eigentumswohnungen vom Markt verschwinden. Die so genannte Mietpreisbremse, also die Beschränkung der Höhe der Miete bei Neuvermietung, könnte hier einen positiven Effekt entfalten. Das Interesse des Vermieters, das alte Mietverhältnis zum günstigen Mieten zu beenden, ist nicht so groß, wenn er weiß, dass er auch bei der Neuvermietung lediglich 10 % mehr Miete verlangen kann.
28.8.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.
Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de
Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.
Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de
Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com
Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
berlin@recht-bw.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de
|
|
Artikel-Titel: Weitere News: Die Zahl der Eigenbedarfskündigungen steigt - Was sind die Ursachen dieser Entwicklung? |
|
Für die Inhalte dieser Veröffentlichung ist nicht Deutsche-Politik-News.de als News-Portal sondern ausschließlich der Autor (PR-Gateway) verantwortlich (siehe AGB). Haftungsausschluss: Deutsche-Politik-News.de distanziert sich von dem Inhalt dieser Veröffentlichung (News / Pressemitteilung inklusive etwaiger Bilder) und macht sich diesen demzufolge auch nicht zu Eigen! |
| "Weitere News: Die Zahl der Eigenbedarfskündigungen steigt - Was sind die Ursachen dieser Entwicklung?" | Anmelden oder Einloggen | 0 Kommentare |
|
| | Für den Inhalt der Kommentare sind die Verfasser verantwortlich. |
|
|
| Diese Web-Videos bei Deutsche-Politik-News.de könnten Sie auch interessieren: |
Spanien: Kataloniens Unabhängigkeitspartei jubelt
 | Spanien: Historische Niederlage - die PP verliert m ...
 | Spanien: Triumph des linken Sanchez als »Sieg für d ...
 |
|
|
| Diese Fotos bei Deutsche-Politik-News.de könnten Sie auch interessieren: |
Deutschland-Berliner-Tierpark-2013-130810 ...
 | Berlin-Marzahn-2016-160122-DSC_0008.jpg
 | Berlin-Liebknecht-Luxemburg-Demo-160110-D ...
 | | |
|
| Diese Testberichte bei Deutsche-Politik-News.de könnten Sie auch interessieren: |
 Saperavi 2018 - Rotwein aus Russland Saperavi ist eine dunkle Rebsorte aus dem Alasani-Tal in der Region Kachetien in Ost-Georgien.
Der russische Saperavi 2018 kommt aus Sennoy im Temryuksky District desKrasnodar Kra ... (HildeBL2022, 20.2.2023)
Wesenitz-Bitter - schmackhafter sächsischer Magenbitter Der Sächsischer Magenbitter Wesenitz-Bitter (33%) ist mild und schmackhaft.
Der Wesenitz-Bitter wird seit 1906 nach einem überlieferten Rezept in Dürrröhrsdorf hergestellt.
Badesalz AntiStress 1300g - Meersalz mit 100% natürlichem ätherischem Rosmarin- & Wacholderöl
Das Meersalz verbessert die Hautbeschaffenheit und hat auf den Körper eine positive Wirkung, es versorgt ihn mit notwendigen Makro-und Mikroelementen.
Das Badesalz ist reich ... (Bernd-Berlin-13189, 05.5.2021)
Cerveza Palax – einfach ein gutes Bier
Ein Vorteil der Globalisierung ist, du kannst dir Essen und Trinken aus aller Welt zu dir nach Hause kommen lassen.
Du warst bei deinem letzten Spanienurlaub von eine bestim ... (Udo van der Ahe, 03.5.2021)
Greywacke Sauvignon Blanc Marlborough NZL trocken 0,75l
Ein trockener Weißwein mit kräftiger gelber Farbe aus Neuseeland, würziger Geschmack mit Fruchtaromen.
Er passt sehr gut zu Gerichten mit Meeresfrüchten und zu asiatischen G ... (Heinz-integerBLN, 02.5.2021)
Doña María Mole Gewürzpaste
Diese Paste ist das Topping für ihre Enchiladas.
Und wenn sie sich beim Essen fragen, ist da etwa Schokolade drin, richtig, auch die kann man zum Würzen nehmen.
B ... (Frederik de Kulm, 24.4.2021)
Gin Bleu Royal von der Blue Pearl Distillery
Es gibt so Tage die einen so richtig runter ziehen.
An solchen Tagen sollte man sich ein edles Tröpfchen gönnen.
Ich hatte mir neulich einen Gin Bleu Royal von de ... (Raimund Falk, 24.4.2021)
Kimilho Flocao – brasilianische Maisflocken
Ich bin ja großer Fan von italienischer Küche und dazu gehört auch ab und an Polenta.
Die wird gewöhnlich aus Maisgries gemacht.
Da bekam ich den Tipp ich sollte doch ... (Mira Bellini, 25.4.2021)
Rohlíky – tschechische Hörnchen
So wie tschechische Knödel ein erhöhtes Suchtpotential haben, kann man das Gleiche von diesen Rohlíky behaupten.
Für mich als geborener Ossi waren französische Croissants un ... (Frank Zavade, 22.4.2021)
Pcd Erdnusspaste ohne Zuckerzusatz
Jeder der mal asiatisch gekocht hat merkt auf einmal kurz vor dem Servieren, die Sause ist aber arg dünn.
Und dann habe ich mir das mal etwas genauer angeschaut, richtig, fast überall ... (Miranda Gebbler, 22.4.2021)
| Diese News bei Deutsche-Politik-News.de könnten Sie auch interessieren: |
Naturnahes Gärtnern schont Umwelt und Klima (PR-Gateway, 07.05.2024)
VERBRAUCHER INITIATIVE über mehr Nachhaltigkeit im Beet
Berlin, 7. Mai 2024. Auf Kompost, Mulch und Mischkulturen setzen, den Boden schonend bearbeiten und nützliche Tiere ansiedeln - das sind Kennzeichen einer umweltfreundlichen Landwirtschaft. Aktuellen Studien zufolge führt sie zu fruchtbareren Böden, höheren Erträgen und einer größeren Artenvielfalt. Die VERBRAUCHER INITIATIVE gibt Tipps, wie sich diese Maßnahmen im heimischen Garten umsetzen lassen.
Im Zentrum ...
Autofahren, Wählen, Fußball spielen... (PR-Gateway, 06.05.2024)
...und jetzt übernehmen Frauen auch noch den Grill
Frauen am Grill - sicherlich in den meisten Deutschen Gärten, auf Terrassen und Balkonen die Ausnahme, oder? Warum das so ist, weshalb es sich ändern könnte - darüber sprechen wir mit Anja Würfl. Die 41-jährige, die in Moosburg in Oberbayern lebt, hat vor sieben Jahren die Webseite Die Frau am Grill gegründet. Mit mittlerweile rund 500.000 Seitenaufrufen im Monat. Die dazugehörigen Social Media-Auftritte auf Instagram und YouTube verf ...
Wieland Electric führt BIM-fähigen Lösungskonfigurator ein (PR-Gateway, 06.05.2024)
Wieland Electric in Bamberg schließt ein gemeinsames Projekt mit Konfigurationsspezialist Perspectix nach zwei Jahren erfolgreich ab: Auf Basis der P´X Industry Solution wurde der kundenspezifische Building Solution Designer (BSD) fertiggestellt. Damit können Planer und Elektroinstallateure das marktführende Sortiment steckbarer Elektroinstallation von Wieland Electric nach der Methode des Building Information Modeling (BIM) planen und IFC-Fachmodelle erzeugen. Nach einer abschließ ...
Die unschlagbaren Vorteile des Composing für Gruppenfotos (PR-Gateway, 06.05.2024)
Ein Paradigmenwechsel für den Vertrieb
Als Vertriebsleiter ist es von entscheidender Bedeutung, das Unternehmen auch visuell bestmöglich zu repräsentieren und den Teamgeist zu stärken. Bisher waren traditionelle Gruppenfotos oft mit Hindernissen verbunden - von Terminschwierigkeiten bis hin zu Qualitätsproblemen.
Doch jetzt bricht das Composing, eine innovative Technik, diese Barrieren und bietet eine Lösung, die die Vorteile traditioneller Gruppenfotos übertrifft und die Bed ...
easy software und PROXESS überzeugen auf der move it 2024 mit innovativen ECM-Lösungen (PR-Gateway, 06.05.2024)
Essen, 6. Mai 2024 - Vom 24. bis 25. April 2024 lud die EASY SOFTWARE AG gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft PROXESS GmbH zum großen Digitalisierungs-Summit move it 2024 in den Europa-Park in Rust. Über 300 Branchenexperten, Kunden und Partner nahmen teil, um ECM-Lösungen und Produkt-Neuheiten zu erleben sowie sich über Themen und Trends der digitalen Transf ...
Ratgeber von Shell Fleet Solutions: Sind Sie bereit für die neuen Mautänderungen auf Bundesstraßen und Autobahnen? (PR-Gateway, 06.05.2024)
euroShell und Dataforce haben ausgewählte Fuhrparkleiter zum Thema befragt
- Die Umfrage zeigt, dass trotz allgemeiner Kenntnis über die Maut, eine große Unsicherheit zu den Details der Änderungen besteht.
- Fuhrparkleiter sind uneinig über die Gebührenerhebung. Statt Ausweichen auf leichtere Fahrzeugklassen werden Routen- und Budgetanpassung für die Maut bevorzugt.
- Shell Fleet Solutions bietet bis zum 30.6. 2024 einen Frühbucherrabatt für seine EETS-Mautlösungen, ...
Branchenausblick: Umfrage im Promotion-, Messe- & Event-Bereich 2024 (PR-Gateway, 06.05.2024)
Kiel, Mai 2024: Die Promotion-, Messe- und Event-Branche blickt optimistisch auf 2024. Eine umfassende Branchenumfrage mit 142 Entscheidern liefert aufschlussreiche Einblicke in die aktuellen Trends, Herausforderungen und zukünftigen Chancen, die das kommende Jahr prägen werden.
Ein moderates Wachstum im vergangenen Jahr bildet die Grundlage für einen optimistischen Ausblick im Jahr 2024. Die Design-Urnen immer beliebter: Schön und biologisch abbaubar (PR-Gateway, 06.05.2024)
Nachhaltig über das Leben hinaus - das geht! Neue Design-Urnen werden aus biologisch abbaubarem "Flüssigholz" hergestellt. Das ermöglicht nicht nur eine sehr individuelle Gestaltung, sondern ist auch gut für die Umwelt. Verantwortlich hierfür ist der bekannteste deutsche Steinmetz Alexander Hanel, der nicht nur Grabsteine und Grabschmuck sondern seit kurzem auch Urnengefäße entwirft.
Immer mehr Menschen entscheiden sich für die Design-Variante, wenn es um das Thema ...
Die Vorteile eines 200 Hour Yoga Teacher Training Kurses (PR-Gateway, 06.05.2024)
Die Wichtigsten Informationen zum Yoga Teacher Training Zusammengefasst
München, Deutschland - 06.05.2024 - Ein 200 Hour Yoga Teacher Training Kurs kann eine transformative Reise sein, die das Leben auf vielfältige Weise bereichert und verändert. Insbesondere das 200 Hour Yoga Teacher Training in India bietet eine einzigartige Gelegenheit, tiefer in die Praxis des Yoga einzutauchen und persönliches ...
NetzweltFabrik und Gatter3 verkünden vielversprechende Kooperation im Energiesektor. (PR-Gateway, 06.05.2024)
Holzwickede, 29. April 2024
Die Unternehmen Gatter3 Technik GmbH aus Holzwickede in Nordrhein-Westfalen und NetzweltFabrik GmbH aus Mitteldeutschland geben den Beginn einer vielversprechenden Kooperation bekannt.
Dazu trafen sich die Geschäftsführer Tim Krätzer (NetzweltFabrik) und Metin Duman (Gatter3) am 29.04.2024 zur Unterzeichnung eines Kooperationsvertrages.
Firma NetzweltFabrik, ein junges Unternehmen für Planung, Bau un ...
| Werbung bei Deutsche-Politik-News.de: |
| Die Zahl der Eigenbedarfskündigungen steigt - Was sind die Ursachen dieser Entwicklung? |
|
|
Möglichkeiten
|
|
|
Artikel Bewertung
|
|
durchschnittliche Punktzahl: 0
Stimmen: 0
|
|
Deutsche-Politik-News.de Spende
|
|
|
Online Werbung
|
|
|
Online Werbung
|
|
|
D-P-N News Empfehlungen
|
|
|
Online Werbung
|
|
|
Möglichkeiten
|
|
|
Online Werbung
|
|
|
|
Bundestag
