Kündigung wegen Nichtzahlung von Prozesskosten aus vorangegangenem Mietrechtsstreit?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 20. Mai 2014 - 9 S 30/14 -, juris.

Ausgangslage:

Immer wieder umstritten ist die Frage, ob auch die Nichtzahlung von Forderungen, die nicht unmittelbar Mietforderungen sind, eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung des Mieters rechtfertigt. Allgemein muss man sagen, dass die Gerichte hier zurückhaltend sind in der Annahme eines Kündigungsrechts. Das ist auch zutreffend. Die Kündigungsmöglichkeiten sind in erster Linie deswegen geschaffen, um dem Vermieter ein Äquivalent zum Kündigungsschutz des Mieters in die Hand zu geben. Letztlich kann die Nichtzahlung der Miete für den Vermieter im Hinblick auf laufende Kredite existenzbedrohend sein.

Das trifft für sonstige Forderungen aus dem Mietverhältnis (Nachforderungen von Betriebskostenabrechnungen, Prozesskosten, Schadensersatzansprüche) nicht ohne weiteres zu. Diese Kosten kann der Vermieter nämlich auch anders steuern. Wer zum Beispiel zu niedrige Betriebskostenvorschüsse vereinbart, muss sich später nicht wundern, wenn diese nicht ausreichen, um die tatsächlichen Kosten abzudecken.

Diese Ideen sollte man bei der Betrachtung der jeweiligen Rechtsprechung im Hinterkopf haben. Im vorliegenden Fall ging es nun um Prozesskosten aus einem vorangegangenen Prozess.

Die Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe:

Weder eine fristlose, noch eine ordentliche, Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist berechtigt, wenn der Mieter sich weigert, Prozesskosten aus einem vorausgegangenen Mietrechtsstreit zu zahlen, die nicht die Schwelle einer Monatsmiete erreichen. Die Weigerung zur Zahlung von Prozesskosten aus einer vorangegangenen Mietstreitigkeit ist zwar als Pflichtverletzung i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB zu bewerten, kann aber nicht zur Begründung der außerordentlichen Kündigung herangezogen werden, da sonst die gesetzliche Wertentscheidung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unterlaufen würde (LG Karlsruhe, Urteil vom 20. Mai 2014 - 9 S 30/14 -, juris).

Fazit:

Jedenfalls wenn die Höhe der Rückstände nicht einmal so hoch ist, dass bei Rückstand mit der Miete in entsprechender Höhe eine Kündigung gerechtfertigt wäre, ist die Kündigung unwirksam.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Auch wenn im Einzelnen immer wieder umstritten ist, ob ein Zahlungsrückstand für eine ordentliche oder fristlose Kündigung ausreicht, es gibt auch hinsichtlich einzelner Forderungen außerhalb der Miete eine gesetzlich klare Definition von Kündigungsgründen, auf die man sich verlassen kann, zum Beispiel: Ein wichtiger Grund für eine Kündigung liegt gemäß § 569 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. In jedem Fall sollte man immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung ordentlich kündigen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Vorsicht: die Gerichte sind aufgrund der entsprechenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mittlerweile sehr schnell mit der Annahme eines Kündigungsgrundes bei Zahlungsrückständen. Im Zweifel Zahlungen immer unter Vorbehalt leisten und später zurückfordern. Alles andere gefährdet den Bestand des Mietverhältnisses. Und gibt dem Vermieter nach einer Kündigung ein erhebliches Druckmittel in die Hand.

6.2.2015

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Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
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Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
berlin@recht-bw.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de

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Ausgangslage:

Immer wieder umstritten ist die Frage, ob auch die Nichtzahlung von Forderungen, die nicht unmittelbar Mietforderungen sind, eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung des Mieters rechtfertigt. Allgemein muss man sagen, dass die Gerichte hier zurückhaltend sind in der Annahme eines Kündigungsrechts. Das ist auch zutreffend. Die Kündigungsmöglichkeiten sind in erster Linie deswegen geschaffen, um dem Vermieter ein Äquivalent zum Kündigungsschutz des Mieters in die Hand zu geben. Letztlich kann die Nichtzahlung der Miete für den Vermieter im Hinblick auf laufende Kredite existenzbedrohend sein.

Das trifft für sonstige Forderungen aus dem Mietverhältnis (Nachforderungen von Betriebskostenabrechnungen, Prozesskosten, Schadensersatzansprüche) nicht ohne weiteres zu. Diese Kosten kann der Vermieter nämlich auch anders steuern. Wer zum Beispiel zu niedrige Betriebskostenvorschüsse vereinbart, muss sich später nicht wundern, wenn diese nicht ausreichen, um die tatsächlichen Kosten abzudecken.

Diese Ideen sollte man bei der Betrachtung der jeweiligen Rechtsprechung im Hinterkopf haben. Im vorliegenden Fall ging es nun um Prozesskosten aus einem vorangegangenen Prozess.

Die Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe:

Weder eine fristlose, noch eine ordentliche, Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist berechtigt, wenn der Mieter sich weigert, Prozesskosten aus einem vorausgegangenen Mietrechtsstreit zu zahlen, die nicht die Schwelle einer Monatsmiete erreichen. Die Weigerung zur Zahlung von Prozesskosten aus einer vorangegangenen Mietstreitigkeit ist zwar als Pflichtverletzung i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB zu bewerten, kann aber nicht zur Begründung der außerordentlichen Kündigung herangezogen werden, da sonst die gesetzliche Wertentscheidung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unterlaufen würde (LG Karlsruhe, Urteil vom 20. Mai 2014 - 9 S 30/14 -, juris).

Fazit:

Jedenfalls wenn die Höhe der Rückstände nicht einmal so hoch ist, dass bei Rückstand mit der Miete in entsprechender Höhe eine Kündigung gerechtfertigt wäre, ist die Kündigung unwirksam.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Auch wenn im Einzelnen immer wieder umstritten ist, ob ein Zahlungsrückstand für eine ordentliche oder fristlose Kündigung ausreicht, es gibt auch hinsichtlich einzelner Forderungen außerhalb der Miete eine gesetzlich klare Definition von Kündigungsgründen, auf die man sich verlassen kann, zum Beispiel: Ein wichtiger Grund für eine Kündigung liegt gemäß § 569 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. In jedem Fall sollte man immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung ordentlich kündigen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Vorsicht: die Gerichte sind aufgrund der entsprechenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mittlerweile sehr schnell mit der Annahme eines Kündigungsgrundes bei Zahlungsrückständen. Im Zweifel Zahlungen immer unter Vorbehalt leisten und später zurückfordern. Alles andere gefährdet den Bestand des Mietverhältnisses. Und gibt dem Vermieter nach einer Kündigung ein erhebliches Druckmittel in die Hand.

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