Wohnflächenabweichung - Mieterhöhung auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November, AZ: VIII ZR 266/14.

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November, AZ: VIII ZR 266/14.

Fall:

Ein Mieter hatte eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin angemietet. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Der Vermieter verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte sich bei der Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche von 210,43 m² gestützt. Der Mieter hatte sich darauf berufen, dass für die Berechnung der zulässigen Miete die im Mietvertrag angegebene geringere Wohnfläche ausschlaggebend sei.

Urteil:

Der Bundesgerichtshof geht in seinem heutigen Urteil davon aus, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Die müsse unabhängig davon geschehen, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Wenn die Parteien abweichende Regelungen vertraglich formulieren, ist dies für die Berechnung der zulässigen Miete relevant. Seine bisherige, anders lautende Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof aufgegeben.

Interessant für Mieter ist der umgekehrte Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Fazit:

Im vorliegenden Fall hatte zwar der Vermieter von der neuen rechtsprechenden des Bundesgerichtshofs profitiert. In der Praxis werden allerdings überwiegend die Mieter profitieren. In der Regel weichen die tatsächlichen Wohnflächen von denen, die im Vertrag angegeben werden zu Ungunsten des Mieters ab. Die Wohnungen sind regelmäßig kleiner als angegeben.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Charlottenburg - Urteil vom 2. Dezember 2013 - 237 C 302/13

Landgericht Berlin - Urteil vom 11. September 2014 - 18 S 413/13

Fachanwaltstipp Mieter:

Messen Sie Ihre Wohnung nach. Beträgt die Wohnflächenabweichung mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche, können Sie die Miete entsprechend mindern. Unter Umständen können Sie für viele Jahre eine Menge Geld zurückerstattet erhalten. Auch bei Mieterhöhungen darf der Vermieter nur die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde liegen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht mit Angaben der Wohnfläche im Mietvertrag. Wer solche Angaben macht, sollte diese unbedingt vorher noch einmal überprüfen. Insbesondere in Bauunterlagen sind häufig zu große Flächen angegeben. Wer diese Flächen einfach im Mietvertrag übernimmt, riskiert später erhebliche Nachteile.

18.11.2015

Wir vertreten Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümer in allen Fragen rund um das Thema Wohnflächenabweichung in Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häusern und Gewerbeobjekten bundesweit. Als Ansprechpartner steht Ihnen Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 gern zu Verfügung.

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Fall:

Ein Mieter hatte eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin angemietet. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Der Vermieter verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte sich bei der Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche von 210,43 m² gestützt. Der Mieter hatte sich darauf berufen, dass für die Berechnung der zulässigen Miete die im Mietvertrag angegebene geringere Wohnfläche ausschlaggebend sei.

Urteil:

Der Bundesgerichtshof geht in seinem heutigen Urteil davon aus, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Die müsse unabhängig davon geschehen, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Wenn die Parteien abweichende Regelungen vertraglich formulieren, ist dies für die Berechnung der zulässigen Miete relevant. Seine bisherige, anders lautende Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof aufgegeben.

Interessant für Mieter ist der umgekehrte Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Fazit:

Im vorliegenden Fall hatte zwar der Vermieter von der neuen rechtsprechenden des Bundesgerichtshofs profitiert. In der Praxis werden allerdings überwiegend die Mieter profitieren. In der Regel weichen die tatsächlichen Wohnflächen von denen, die im Vertrag angegeben werden zu Ungunsten des Mieters ab. Die Wohnungen sind regelmäßig kleiner als angegeben.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Charlottenburg - Urteil vom 2. Dezember 2013 - 237 C 302/13

Landgericht Berlin - Urteil vom 11. September 2014 - 18 S 413/13

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Messen Sie Ihre Wohnung nach. Beträgt die Wohnflächenabweichung mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche, können Sie die Miete entsprechend mindern. Unter Umständen können Sie für viele Jahre eine Menge Geld zurückerstattet erhalten. Auch bei Mieterhöhungen darf der Vermieter nur die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde liegen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht mit Angaben der Wohnfläche im Mietvertrag. Wer solche Angaben macht, sollte diese unbedingt vorher noch einmal überprüfen. Insbesondere in Bauunterlagen sind häufig zu große Flächen angegeben. Wer diese Flächen einfach im Mietvertrag übernimmt, riskiert später erhebliche Nachteile.

18.11.2015

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