Immobilie erben - Was gibt es zu beachten?

Soll ich das Erbe annehmen? Ja oder Nein?

Wenn Sie Immobilien erben, würden Sie sich wahrscheinlich sehr freuen. Allerdings sollten Sie das Erbe nicht direkt annehmen. Viele wissen nicht, dass die Schulden mitvererbt werden. Das bedeutet, dass Sie nicht nur ein Haus erben, sondern vielleicht auch 100.000 Euro Steuerschulden. Um so etwas zu umgehen, sollten Sie sich schnellstmöglich nach den Schulden des Verstorbenen erkunden.

Ein weiterer Punkt, bei dem Sie aufpassen sollten, ist der Zustand der vererbten Immobilie. Falls Sie hohe Kosten haben, um das Haus zu renovieren bzw. wieder in Schuss zu bringen, lohnt es sich oft nicht. Wiegen Sie ab, ob Sie sich das leisten wollen oder ob die Renovierungskosten sich für Sie vielleicht doch nicht rechnen werden und mit Verlusten verbunden sind.

Haben Sie bereits ein Haus geerbt? Innerhalb von sechs Wochen nach dem Erfahren der Immobilienerbschaft, müssen Sie beim Nachlassgericht angeben, ob Sie dieses Erbe ausschlagen oder annehmen. Wenn Sie das Erbe nicht innerhalb der Frist ausschlagen, gilt es automatisch als angenommen. Diese Frist kann verlängert werden, wenn Sie oder der Verstorbene während des Todes im Ausland war.

Erbschaftssteuer

Nachdem Sie sich versichert haben, dass keine Schulden auf dem Erbe liegen und Sie es angenommen haben, müssen Sie innerhalb von 3 Monaten zum Finanzamt. In Deutschland ist jedes Erbe steuerpflichtig. Allerdings haben Verwandte einen bestimmten Freibetrag, auf denen Sie keine Steuern zahlen müssen.

Freibetrag Erbschaft

Steuerklasse Verwandtschaftsgrad Freibetrag in Euro

Steuerklasse I Ehepartner 500.000 Euro

Steuerklasse I Kinder, Stiefkinder und Kinder dessen Eltern gestorben sind (Enkel) 400.000 Euro

Steuerklasse I Enkel 200.000 Euro

Steuerklasse I Urenkel, Eltern und Großeltern 100.000 Euro

Steuerklasse II Geschwister, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern 20.000 Euro

Steuerklasse III Sonstige 20.000 Euro

Wer bei einer Erbschaft aber die Freibeträge überzieht, der muss einen bestimmten prozentualen Anteil an das Finanzamt zahlen. Der prozentuale Anteil wird anhand der Steuerklasse und dem Wert der Immobilie (nur der Wert, der den Freibetrag übertrifft) ermittelt.

Wert der Immobilie bis einschließlich Steuersatz in der Steuerklasse

Steuerklasse: 1 2 3

75.000 Euro 7% 15% 30%

300.000 Euro 11% 20% 30%

600.000 Euro 15% 25% 30%

6.000.000 Euro 19% 30% 30%

13.000.000 Euro 23% 35% 50%

26.000.000 Euro 27% 40% 50%

Über 26.000.000 Euro 30% 43% 50%

Wenn Sie sich nicht innerhalb von 3 Monaten das Finanzamt über die Erbschaft informieren, könnte dies als Steuerhinterziehung ausgelegt werden. Die Finanzbehörde kann die hinterzogene Erbschaftssteuer noch Jahre später einfordern. Falls Sie viel Pech haben, kann sogar ein Strafverfahren gegen Sie eingeleitet werden.

Wichtig: Wie berechne ich den Verkehrswert der Immobilie für die Erbschaftssteuer?

Alle wichtigen Informationen haben wir für Sie in einem separaten Text zusammengefasst.

Es gibt auch Ausnahmen, in denen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Falls Ihr Ehepartner (Ehegatten und eingetragene Lebenspartner) Ihnen ein Haus vererbt, müssen Sie die Steuer nicht zahlen, wenn Sie noch weitere 10 Jahre in dem Haus leben. Dies gilt nur, wenn innerhalb dieser Frist die Immobilie weder verkauft noch vermietet wird.

Beispiel:

Sie erben ein 200 Quadratmeter Haus von Ihren Eltern im Wert von 500.000EUR. Da Sie das Kind sind, steht Ihnen ein Freibetrag von 400.000EUR zu.

Das bedeutet Sie müssen noch 100.000EUR versteuern. Das wäre in dem Fall ein Steuersatz von 11% bei der Steuerklasse 1.

Allein- oder Miterbe

Sobald Sie eine Immobilie als Miterbe erben, können Sie nicht allein über den Nachlassgegenstand verfügen. Die anderen Erben und Sie bilden ab da eine Erbengemeinschaft. Von da an kann die Immobilie nur mit einem einstimmigen Beschluss verkauft werden. Wegen diesen Gründen muss eine Erbengemeinschaft sehr stark zusammenhalten.

Um Streit zu vermeiden, sollten Sie die Immobilie aus der Erbengemeinschaft verkaufen. Dies ist der einzige Weg, bei dem jeder Beteiligte einen gleich großen Teil bekommt. Das kann Streit in der Familie verhindern.

Grundbucheintrag

Wenn Sie eine Immobilie erben, sind Sie auch zum Eigentümer geworden. Da der Verstorbene noch im Grundbuch eingetragen ist, haben Sie die Pflicht sich umzumelden. Dafür wird kein Notar benötigt. Allerdings müssen Sie per Erbschein nachweisen, dass Sie diese Immobilie geerbt haben. Sie haben auch die Berichtigung andere Dokumente abzugeben, wenn diese die Erbfolge zweifelsfrei nachweisen können.

Wenn der Grundbucheintrag innerhalb von 2 Jahren nach dem Tod des Erblassers passiert, ist dieser für die Erben kostenlos. Wenn der Eintrag nach den 2 Jahren stattfindet, müssen Gebühren an das Grundbuchamt gezahlt werden.

Sie müssen die Änderung beim Grundbuchamt anfragen. Die Änderung muss schriftlich erfolgen. Dies können Sie beim Amtsgericht angesiedeltem Grundbuchamt machen.

Was tun mit dem geerbten Haus?

Die Entscheidung über den Verbleib der geerbten Immobilie, ist als Alleinerbe relativ leicht. Es bleibt nur die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten es, wenn man sie nicht selbst bewohnen möchte. Wenn Sie in einer Erbgemeinschaft sind, kann dies schon deutlich schwieriger sein. Die Erben sind sich nicht immer einig darüber, was mit der Immobilie zu machen ist. In solchen Fällen ist es einfacher, die Immobilie zu verkaufen und den Gewinn unter den Erben aufzuteilen. Das kann Streit innerhalb der Familie verhindern.

Immobilie verkaufen

Sind Sie sich schon sicher, dass Sie das geerbte Haus verkaufen wollen? Dann sollten Sie einen Immobilienmakler in Ihrer Region aufsuchen und diesen um Rat bitten. Der Makler kann Ihnen helfen, einen passenden Käufer für die Immobilie zu finden.

Pflichtteilsrecht

Direkte Verwandte, die von dem Testament (notariellen Testament nicht zwingend notwendig) ausgeschlossen wurden, haben das Recht auf einen Pflichtteil. Wenn eine Immobilie beispielsweise an Ihren Bruder vererbt wurde, aber Sie bekommen nichts, haben Sie trotzdem Anspruch auf den Pflichtteil. Personen, die ein Recht auf den Pflichtteil haben, dürfen die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts einfordern. Dies ist mit Geld auszuzahlen.

Es kann allerdings in extremen Fällen eine Pflichtteilsentziehung folgen. Diese Entziehung kann in sehr wenigen Fällen rechtsgültig gemacht werden. Ein Beispiel für eine Pflichtteilsentziehung wäre ein strafrechtliches Vergehen an den Erblasser beziehungsweise einer nahestehenden Person.

Eine andere Methode, den Pflichtteil nicht zu bezahlen, wäre ein Pflichtteilsverzichtsvertrag. Mit diesem wird vertraglich festgehalten, das auf den Pflichtteil verzichtet wird. Dieser kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.

Fazit

Im Fazit lässt sich zusammenfassen, dass Sie einige Dinge beachten müssen, wenn Sie eine Immobilie erben. Im Falle des Erbes sollten Sie sich über die Erbschaftssteuer informieren. Darüber hinaus ist es wichtig zu klären, ob Sie die Immobilie allein erben oder in einer Erbgemeinschaft. Achten Sie außerdem darauf, dass Sie keine Schulden miterben. Das kann für viele Menschen die Pleite bedeuten.

Bedenken Sie, dass keine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, wenn Sie als Ehepartner noch weitere 10 Jahre dort leben. Ebenfalls müssen Sie auch keine Grundbuchgebühr zahlen, wenn Sie den Eintrag innerhalb von 2 Jahren ändern lassen.
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