US-Besteuerung von Immobilienbesitz nichtansässiger Ausländer

US-Besteuerung von Immobilienbesitz nichtansässiger Ausländer

Einkünfte aus Vermietungen in den USA

Mieteinnahmen aus Immobilien in den USA werden als Einkünfte aus US-Quellen betrachtet. Ob solche Einnahmen als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte besteuert werden, hängt davon ab, ob die Aktivitäten des Steuerpflichtigen eine US-Geschäftstätigkeit darstellen. Selbst wenn die Tätigkeiten keine Geschäftstätigkeit darstellen, kann ein nicht in den USA ansässiger Ausländer wählen, ob die Einkünfte in den USA als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte in den USA behandelt werden sollen. Da die damit verbundenen Aufwendungen, beispielsweise Abschreibungen, Zinsaufwendungen und andere üblichen Kosten, oft zu einem steuerlich niedrigeren Nettogewinn führen, kann es günstiger sein, die Mieteinkünfte als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte behandeln zu lassen. Die Einkünfte wären dann nach Abzug der Aufwendungen mit den üblichen Steuersätzen zu versteuern (Nettoverfahren). Wählt man das Nettoverfahren nicht, dann unterliegen die Einnahmen der pauschalen Quellensteuer von 30 Prozent ohne Abzugsmöglichkeit (Bruttoverfahren).

(FIRPTA) US-Immobiliensteuergesetz für Investitionen durch Ausländer

Das Steuergesetz von 1980 (FIRPTA) für Immobilieninvestitionen durch Ausländer besteuert alle Gewinne von nichtansässigen Ausländern aus der Veräusserung eines Anteils an US-Immobilien als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte.

Diese Gewinne von steuerpflichtigen natürlichen Personen unterliegen in den USA einem Mindeststeuersatz von 26 Prozent (und einem Höchststeuersatz von 39.6 Prozent). Bei einem Verkauf einer Immobilie (oder eines Anteils) durch einen nichtansässigen Ausländer sind vom Käufer 10 Prozent Steuern vom Bruttoerlös einzubehalten und abzuführen, sofern nicht eine Sonderregelung gilt. Die Einbehaltung der Steuer auf den Bruttoverkaufserlös stellt den Verkäufer nicht von der Verpflichtung frei, eine US-Steuererklärung abzugeben.

Quellensteuer

Beim Verkauf von Anteilen an US-Immobilien durch ausländische Kapitalanleger wird der Verkaufserlös mit einer 10%igen Quellensteuer versteuert (vom Käufer einzubehalten und abzuführen), es sei denn, eine der Ausnahmeregelungen ist anzuwenden (zum Beispiel Wohnhäuser, deren Verkaufserlös 300.000 Dollar oder weniger beträgt). Eine Einschränkung oder Aufhebung der Quellensteuer kann durch Antrag auf eine Quellensteuerbescheinigung der IRS erreicht werden, die sich nach der maximalen Steuerlast des Verkäufers richtet.

Ist der Verkäufer eine Personengesellschaft, Limited Liability Company, Trust oder ein Nachlass mit ausländischen Gesellschaftern oder Begünstigten, so gelten andere Vorschriften. In diesen Fällen ist der Käufer zu keiner Einbehaltung verpflichtet. Stattdessen geht die Einbehaltungsverpflichtung (39.6 Prozent vom Gewinn) auf die Personengesellschaft, Limited Liability Company, Trust oder den Nachlass über.
Einfaches Steuerbeispiel - eine deutsche Person investiert in US-Immobilien

Frau Inge Steuer ist ledig und hat die folgenden Immobilieneinkünfte in den USA im Jahre 2000:

Bruttomiete von der Florida-Eigentumswohnung $18,000

Abschreibung der Wohnung pro Jahr----- $6,000

Gemeindesteuer - US Real Estate Tax----- $2,000

Zinsen auf Darlehen für die Wohnung---- $3,000

Andere Kosten sowie Reparaturen----- $1,000

Nettogewinn aus der US-Vermietung $ 6,000

Frau Steuer ist auch an einer US-Personen-

gesellschaft, die in US-Immobilien investiert

beteiligt. Der Nettogewinn von der Gesellschaft betrug

$12,000. Sie bekam eine Ausschüttung von

$14,000 von dieser Gesellschaft. Die Gesellschaft

war verpflichtet 39.6% von dem Gewinn

einzubehalten.

US-Steuerberechnung

Nettomieteinkünfte $ 6,000

Nettogesellschaftseinkünfte $12,000

Gesamtbetrag der Einkünfte $18,000

US-Freibetrag $ 2,750

Zu versteuerndes Einkommen $15,250

US-Steuer $ 2,287

Steuereinbehaltung von der

US-Personengesellschaft $ 4,752

US-Steuererstattung $ 2,465

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Die US AG 24 Inc. ist ein international tätiger Dienstleister, der im Bereich Business Consulting und speziell im Bereich Unternehmensgründung
in den USA tätig ist. Hinter der US AG 24 Inc. steht ein Verbund aus Rechtsanwälten, Notaren, Steuer- und Unternehmensberatern
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Peter Harris
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US-Besteuerung von Immobilienbesitz nichtansässiger Ausländer

Einkünfte aus Vermietungen in den USA

Mieteinnahmen aus Immobilien in den USA werden als Einkünfte aus US-Quellen betrachtet. Ob solche Einnahmen als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte besteuert werden, hängt davon ab, ob die Aktivitäten des Steuerpflichtigen eine US-Geschäftstätigkeit darstellen. Selbst wenn die Tätigkeiten keine Geschäftstätigkeit darstellen, kann ein nicht in den USA ansässiger Ausländer wählen, ob die Einkünfte in den USA als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte in den USA behandelt werden sollen. Da die damit verbundenen Aufwendungen, beispielsweise Abschreibungen, Zinsaufwendungen und andere üblichen Kosten, oft zu einem steuerlich niedrigeren Nettogewinn führen, kann es günstiger sein, die Mieteinkünfte als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte behandeln zu lassen. Die Einkünfte wären dann nach Abzug der Aufwendungen mit den üblichen Steuersätzen zu versteuern (Nettoverfahren). Wählt man das Nettoverfahren nicht, dann unterliegen die Einnahmen der pauschalen Quellensteuer von 30 Prozent ohne Abzugsmöglichkeit (Bruttoverfahren).

(FIRPTA) US-Immobiliensteuergesetz für Investitionen durch Ausländer

Das Steuergesetz von 1980 (FIRPTA) für Immobilieninvestitionen durch Ausländer besteuert alle Gewinne von nichtansässigen Ausländern aus der Veräusserung eines Anteils an US-Immobilien als mit einer Geschäftstätigkeit verbundenen Einkünfte.

Diese Gewinne von steuerpflichtigen natürlichen Personen unterliegen in den USA einem Mindeststeuersatz von 26 Prozent (und einem Höchststeuersatz von 39.6 Prozent). Bei einem Verkauf einer Immobilie (oder eines Anteils) durch einen nichtansässigen Ausländer sind vom Käufer 10 Prozent Steuern vom Bruttoerlös einzubehalten und abzuführen, sofern nicht eine Sonderregelung gilt. Die Einbehaltung der Steuer auf den Bruttoverkaufserlös stellt den Verkäufer nicht von der Verpflichtung frei, eine US-Steuererklärung abzugeben.

Quellensteuer

Beim Verkauf von Anteilen an US-Immobilien durch ausländische Kapitalanleger wird der Verkaufserlös mit einer 10%igen Quellensteuer versteuert (vom Käufer einzubehalten und abzuführen), es sei denn, eine der Ausnahmeregelungen ist anzuwenden (zum Beispiel Wohnhäuser, deren Verkaufserlös 300.000 Dollar oder weniger beträgt). Eine Einschränkung oder Aufhebung der Quellensteuer kann durch Antrag auf eine Quellensteuerbescheinigung der IRS erreicht werden, die sich nach der maximalen Steuerlast des Verkäufers richtet.

Ist der Verkäufer eine Personengesellschaft, Limited Liability Company, Trust oder ein Nachlass mit ausländischen Gesellschaftern oder Begünstigten, so gelten andere Vorschriften. In diesen Fällen ist der Käufer zu keiner Einbehaltung verpflichtet. Stattdessen geht die Einbehaltungsverpflichtung (39.6 Prozent vom Gewinn) auf die Personengesellschaft, Limited Liability Company, Trust oder den Nachlass über.
Einfaches Steuerbeispiel - eine deutsche Person investiert in US-Immobilien

Frau Inge Steuer ist ledig und hat die folgenden Immobilieneinkünfte in den USA im Jahre 2000:

Bruttomiete von der Florida-Eigentumswohnung $18,000

Abschreibung der Wohnung pro Jahr----- $6,000

Gemeindesteuer - US Real Estate Tax----- $2,000

Zinsen auf Darlehen für die Wohnung---- $3,000

Andere Kosten sowie Reparaturen----- $1,000

Nettogewinn aus der US-Vermietung $ 6,000

Frau Steuer ist auch an einer US-Personen-

gesellschaft, die in US-Immobilien investiert

beteiligt. Der Nettogewinn von der Gesellschaft betrug

$12,000. Sie bekam eine Ausschüttung von

$14,000 von dieser Gesellschaft. Die Gesellschaft

war verpflichtet 39.6% von dem Gewinn

einzubehalten.

US-Steuerberechnung

Nettomieteinkünfte $ 6,000

Nettogesellschaftseinkünfte $12,000

Gesamtbetrag der Einkünfte $18,000

US-Freibetrag $ 2,750

Zu versteuerndes Einkommen $15,250

US-Steuer $ 2,287

Steuereinbehaltung von der

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US-Steuererstattung $ 2,465

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