Unwirksamkeit von Klauseln zur Bauausführungsänderung im Bauträgervertrag

von Rechtsanwalt Daniel Wegener, Wollmann & Partner GbR, Berlin

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat sich in einer Entscheidung vom 29.05.2009 (Az.: 4 U 160/08) mit einem häufig auftretenden Sachverhalt in der Rechtsbeziehung zwischen Erwerber und Bauträger auseinandergesetzt. Diese Entscheidung hat auch Bedeutung für Verbraucher, die als Erwerber einen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung mit einem Bauträger abschließen.

In dem vom OLG Karlsruhe zu entscheidenden Fall beauftragte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bauträgerin mit der Errichtung einer Wohnungsanlage. Die Wohnungen wurden an die einzelnen Eigentümer veräußert. Nach der Fertigstellung wurden Mängel am Objekt festgestellt. Unter anderem wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft gerügt, dass für die Verrohrung entgegen der Baubeschreibung nicht Kupfer, sondern Titanzink verwendet worden ist. Die Bauträgerin berief sich darauf, dass Kupfer und Titanzink für die geplante Verrohrung in technischer Hinsicht vollkommen gleichwertig seien. Zudem stützte sich die Bauträgerin auf den zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag, in dem es unter anderem hieß: "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.". Nach Auffassung der Bauträgerin liegt angesichts dieser vertraglichen Regelung kein Mangel vor, wenn von dem ausdrücklich im Vertrag aufgeführten Baustoff abgewichen wird und für den alternativen Baustoff die technische Gleichwertigkeit nachgewiesen werden kann.

Nachdem bereits erstinstanzlich das Landgericht die Mangelhaftigkeit der Verrohrung festgestellt hat, wurde diese Auffassung in der Berufungsinstanz vom OLG Karlsruhe bestätigt. Die Entscheidung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Das OLG begründet seine Entscheidung damit, dass sich die Mangelhaftigkeit einer Werkleistung nicht rein objektiv-funktionsbezogen beurteilt. Der geschuldete Werkerfolg wird von den Vertragsparteien festgelegt. Diese Festlegung der Parteien stellt die sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung dar. Abweichungen von dieser vereinbarten Beschaffenheit stellen grundsätzlich einen Mangel dar. Dies gilt auch für unerhebliche Abweichungen. In dem hier vorliegenden Fall hatten die Parteien die Beschaffenheit vereinbart, indem ausdrücklich bestimmt worden war, dass die Verrohrung aus Kupfer herzustellen ist. Da die Bauträgerin jedoch Titanzink verwendete, liegt eine Abweichung von der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung - und damit ein Mangel - vor. Für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit kommt es auch nicht darauf an, ob die tatsächliche Ausführung wirtschaftlich und technisch besser oder sinnvoller ist als die vertraglich vereinbarte.

Das OLG hat weiter zutreffend entschieden, dass der vertragliche Vorbehalt einer Änderung der Bauausführung ebenfalls nicht zu einer anderen Beurteilung führt. Eine solche Klausel ist in einem Bauträgervertrag unwirksam, wie durch den BGH bereits im Jahr 2005 entschieden worden ist.

Im Ergebnis standen also der Wohnungseigentümergemeinschaft Mängelrechte wegen der Verwendung eines nicht vereinbarten Materials für die Verrohrung zu.

Rechtsanwalt und Notar Frank Leithold von Wollmann & Partner hierzu: Nach Auffassung von Wollmann & Partner zeigt die Entscheidung einmal mehr die Bedeutung des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Werkerfolges. Dieser bleibt maßgebend und kann ohne Zustimmung des Bestellers nicht einseitig vom Werkunternehmer verändert werden.

Rechtsanwalt Daniel Wegener
Wollmann & Partner GbR, Berlin

Der Verfasser ist verantwortlich für den Inhalt des Beitrags.
Unser Team von spezialisierten Rechtsanwälten und Notaren berät und betreut Sie schnell, kompetent und ergebnisorientiert mit dem Ziel, Ihre Vorhaben und angestrebten wirtschaftlichen Erfolge sicherzustellen. Wollmann & Partner verfügt über langjährige Erfahrungen in der Entwicklung individueller Vertragswerke. Unsere Qualitätssicherungskonzepte gewährleisten juristische Verlässlichkeit und Nachhaltigkeit für künftige Entwicklungen.

Eine von gegenseitigem Vertrauen geprägte Zusammenarbeit auf der Grundlage langjähriger Mandantenbeziehungen sowie eine individuelle, bedarfsgerechte und ausschließlich an den Interessen unserer Mandanten ausgerichtete juristische Betreuung sind für uns seit Jahrzehnten selbstverständlich.

Wollmann & Partner hat sich auf eine umfassende Betreuung, Beratung und Vertretung von Immobilien-, Bauträger- und Bauunternehmen aller Art spezialisiert.

Neben allen anwaltlichen und notariellen Dienstleistungen durch derzeit sechs Notare und weitere neun Rechtsanwälte bietet Wollmann & Partner seinen Mandanten auch praxisnahe Schulungs- und Trainingsmaßnahmen sowie eine individuelle Entwicklung juristischer Hilfsmittel an (z.B. Workshops, Anleitungen etc.).
Wollmann & Partner GbR Rechtsanwälte
Jana Henning
Meinekestr. 22
10179 Berlin
+49 30 88 41 09-92

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Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat sich in einer Entscheidung vom 29.05.2009 (Az.: 4 U 160/08) mit einem häufig auftretenden Sachverhalt in der Rechtsbeziehung zwischen Erwerber und Bauträger auseinandergesetzt. Diese Entscheidung hat auch Bedeutung für Verbraucher, die als Erwerber einen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung mit einem Bauträger abschließen.

In dem vom OLG Karlsruhe zu entscheidenden Fall beauftragte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bauträgerin mit der Errichtung einer Wohnungsanlage. Die Wohnungen wurden an die einzelnen Eigentümer veräußert. Nach der Fertigstellung wurden Mängel am Objekt festgestellt. Unter anderem wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft gerügt, dass für die Verrohrung entgegen der Baubeschreibung nicht Kupfer, sondern Titanzink verwendet worden ist. Die Bauträgerin berief sich darauf, dass Kupfer und Titanzink für die geplante Verrohrung in technischer Hinsicht vollkommen gleichwertig seien. Zudem stützte sich die Bauträgerin auf den zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag, in dem es unter anderem hieß: "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.". Nach Auffassung der Bauträgerin liegt angesichts dieser vertraglichen Regelung kein Mangel vor, wenn von dem ausdrücklich im Vertrag aufgeführten Baustoff abgewichen wird und für den alternativen Baustoff die technische Gleichwertigkeit nachgewiesen werden kann.

Nachdem bereits erstinstanzlich das Landgericht die Mangelhaftigkeit der Verrohrung festgestellt hat, wurde diese Auffassung in der Berufungsinstanz vom OLG Karlsruhe bestätigt. Die Entscheidung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Das OLG begründet seine Entscheidung damit, dass sich die Mangelhaftigkeit einer Werkleistung nicht rein objektiv-funktionsbezogen beurteilt. Der geschuldete Werkerfolg wird von den Vertragsparteien festgelegt. Diese Festlegung der Parteien stellt die sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung dar. Abweichungen von dieser vereinbarten Beschaffenheit stellen grundsätzlich einen Mangel dar. Dies gilt auch für unerhebliche Abweichungen. In dem hier vorliegenden Fall hatten die Parteien die Beschaffenheit vereinbart, indem ausdrücklich bestimmt worden war, dass die Verrohrung aus Kupfer herzustellen ist. Da die Bauträgerin jedoch Titanzink verwendete, liegt eine Abweichung von der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung - und damit ein Mangel - vor. Für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit kommt es auch nicht darauf an, ob die tatsächliche Ausführung wirtschaftlich und technisch besser oder sinnvoller ist als die vertraglich vereinbarte.

Das OLG hat weiter zutreffend entschieden, dass der vertragliche Vorbehalt einer Änderung der Bauausführung ebenfalls nicht zu einer anderen Beurteilung führt. Eine solche Klausel ist in einem Bauträgervertrag unwirksam, wie durch den BGH bereits im Jahr 2005 entschieden worden ist.

Im Ergebnis standen also der Wohnungseigentümergemeinschaft Mängelrechte wegen der Verwendung eines nicht vereinbarten Materials für die Verrohrung zu.

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