Fristlose Kündigung wegen wiederholter verspäteter Mietzahlung

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.

In den allermeisten Mietverträgen ist vereinbart, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen ist. Das heißt grundsätzlich, dass die per Banküberweisung/Dauerauftrag überwiesene Miete am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss. Was aber, wenn der Mieter die Miete einige Tage später überweist? Kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sein?

Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt: Ja! Dies hat das höchste deutsche Zivilgericht in einem Urteil vom 1.6.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 91/10) erneut bestätigt. In dem Fall hatte ein Mieter die Mieten wiederholt erst gegen Monatsmitte überwiesen. Der Vermieter hat den Mieter wegen dieser Vertragsverletzungen mehrmals abgemahnt. Dennoch zahlte der Mieter die Miete weiterhin nur verspätet etwa gegen Mitte des Monats ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Die Kündigung war rechtens. Der säumige Mieter muss aus der Wohnung ausziehen. Die Rechtsprechung bleibt dabei, dass verspätete Mietzahlungen nach erfolgloser Abmahnung sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Der Mieter konnte sich nicht damit entschuldigen, dass er trotz der Abmahnungen davon ausging, die Miete erst zu Monatsmitte einzahlen zu dürfen. Auch wenn sich der Mieter in einem fahrlässigen Rechtsirrtum hinsichtlich seiner mietvertraglichen Pflichten befindet, ändert dies nichts daran, dass der Vermieter wegen des Zahlungsverzugs fristlos kündigen darf. Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat über lange Jahre den Zahlungsverzug unwidersprochen geduldet. Nur in diesem - sehr extremen - Ausnahmefall ist der Mieter selbst nach Abmahnung berechtigt, die Miete weiterhin zum selben Zeitpunkt wie bisher verspätet einzuzahlen.

Fachanwaltstipp Mieter: Das Urteil des BGH zeigt deutlich, dass der vertraglich vereinbarte Zeitpunkt, zu dem die Miete zu zahlen ist, nach einer Abmahnung durch den Vermieter unbedingt peinlich genau eingehalten werden muss. Nur wenn der Vermieter zuvor etwa über zehn Jahre den Zahlungseingang zu Monatsmitte geduldet hat, sind Sie nach Lage der derzeitigen Rechtsprechung in einer relativ komfortablen Situation, die Miete weiterhin mit derselben Verspätung einzahlen zu können, wie zuvor. Hierauf sollten Sie sich wenn möglich nicht verlassen. Wer absolut sicher gehen will, dass sein Mietverhältnis nicht in Gefahr gerät, muss die Miete pünktlich überweisen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Das BGH-Urteil zeigt einmal mehr, wie ernst die Rechtsprechung die Verpflichtung des Mieters zur pünktlichen Mieteinzahlung nimmt. Vor einer fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsverzugs sollten Sie den säumigen Mieter unbedingt mindestens einmal - besser mehrmals - abmahnen. Vergessen Sie nicht, neben der fristlosen Kündigung auch hilfsweise ordentlich zu kündigen. Selbst wenn die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte, kann das Mietverhältnis wegen der ordentlichen Kündigung trotzdem beendet sein.

5.12.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

Bredereck & Willkomm
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Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
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030 4000 4999
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In den allermeisten Mietverträgen ist vereinbart, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen ist. Das heißt grundsätzlich, dass die per Banküberweisung/Dauerauftrag überwiesene Miete am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss. Was aber, wenn der Mieter die Miete einige Tage später überweist? Kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sein?

Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt: Ja! Dies hat das höchste deutsche Zivilgericht in einem Urteil vom 1.6.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 91/10) erneut bestätigt. In dem Fall hatte ein Mieter die Mieten wiederholt erst gegen Monatsmitte überwiesen. Der Vermieter hat den Mieter wegen dieser Vertragsverletzungen mehrmals abgemahnt. Dennoch zahlte der Mieter die Miete weiterhin nur verspätet etwa gegen Mitte des Monats ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Die Kündigung war rechtens. Der säumige Mieter muss aus der Wohnung ausziehen. Die Rechtsprechung bleibt dabei, dass verspätete Mietzahlungen nach erfolgloser Abmahnung sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Der Mieter konnte sich nicht damit entschuldigen, dass er trotz der Abmahnungen davon ausging, die Miete erst zu Monatsmitte einzahlen zu dürfen. Auch wenn sich der Mieter in einem fahrlässigen Rechtsirrtum hinsichtlich seiner mietvertraglichen Pflichten befindet, ändert dies nichts daran, dass der Vermieter wegen des Zahlungsverzugs fristlos kündigen darf. Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat über lange Jahre den Zahlungsverzug unwidersprochen geduldet. Nur in diesem - sehr extremen - Ausnahmefall ist der Mieter selbst nach Abmahnung berechtigt, die Miete weiterhin zum selben Zeitpunkt wie bisher verspätet einzuzahlen.

Fachanwaltstipp Mieter: Das Urteil des BGH zeigt deutlich, dass der vertraglich vereinbarte Zeitpunkt, zu dem die Miete zu zahlen ist, nach einer Abmahnung durch den Vermieter unbedingt peinlich genau eingehalten werden muss. Nur wenn der Vermieter zuvor etwa über zehn Jahre den Zahlungseingang zu Monatsmitte geduldet hat, sind Sie nach Lage der derzeitigen Rechtsprechung in einer relativ komfortablen Situation, die Miete weiterhin mit derselben Verspätung einzahlen zu können, wie zuvor. Hierauf sollten Sie sich wenn möglich nicht verlassen. Wer absolut sicher gehen will, dass sein Mietverhältnis nicht in Gefahr gerät, muss die Miete pünktlich überweisen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Das BGH-Urteil zeigt einmal mehr, wie ernst die Rechtsprechung die Verpflichtung des Mieters zur pünktlichen Mieteinzahlung nimmt. Vor einer fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsverzugs sollten Sie den säumigen Mieter unbedingt mindestens einmal - besser mehrmals - abmahnen. Vergessen Sie nicht, neben der fristlosen Kündigung auch hilfsweise ordentlich zu kündigen. Selbst wenn die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte, kann das Mietverhältnis wegen der ordentlichen Kündigung trotzdem beendet sein.

5.12.2011

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-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
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-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
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-Berliner Räumung
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-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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