Urkundsprozess im Mietrecht

Von Rechtsanwalt Cornelius Ernst Wollmann, Wollmann & Partner GbR

In seinem Urteil vom 05.04.2012 (12 U 49/11) hat das Kammergericht entschieden, dass § 592 Satz 1 ZPO den Urkundsprozess zwar grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, die die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand haben, eröffnet. Vorstehendes gilt zwar grundsätzlich auch für Mietforderungen, jedoch nur, solange das Bestehen von Mängeln an der Mietsache zwischen den Parteien streitig, aber die Höhe der Minderung unstreitig ist. Anderenfalls ergibt sich die Höhe der geminderten Miete nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel nicht mehr im Urkundsprozess eingeklagt werden.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt nahm die Klägerin den Beklagten im Urkundsprozess auf Zahlung von Mietzins in Anspruch. Im Rahmen des Rechtsstreits legte die Klägerin einen Vergleich vor, in dem sie sich gegenüber dem Beklagten verpflichtete, die Fassade des Hauses schnellstmöglich zu renovieren. Auf Grund dieser Urkunde war bewiesen, dass die Fassade zum streitbefangenen Zeitpunkt mangelhaft war. Die Behauptung der Beseitigung der Fassadenmängel unterließ die Klägerin, geschweige denn, dass sie diese unter Beweis stellte. Hinsichtlich der Höhe der Minderungsquote bestand zwischen den Parteien Streit.

Darüber hinaus hat der Beklagte eine große Anzahl weiterer Mängel behauptet, die die Klägerin nur zum Teil erheblich bestritten hat. Wegen eines nicht unerheblichen Teils der Mängel trug die Klägerin erstinstanzlich ohne hinreichenden Beweisantritt folgende Behauptung vor: der Beklagte habe die Mängel selbst herbeigeführt. Diese Behauptung wurde vom Beklagten vehement bestritten. Zugestanden war damit das Bestehen dieser Mängel. Lediglich die Ursache der Mängel stand im Streit.

Das erstinstanzlich entscheidende Landgericht gab der Klage im Urkundsprozess statt. Das Kammergericht wies die Klage im Urkundsprozess als unstatthaft ab. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die unstreitigen erheblichen Mängel an der Mietsache dazu führen, dass vorliegend die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch gemindert war.
Für die Behauptung der Klägerin, der Beklagte habe diese Mängel selbst herbeigeführt bzw. verursacht, ist sie allerdings darlegungs- und beweispflichtig (BGH, Urteil vom 10.11.2004 - 12 ZR 71/01). Diesen Beweis konnte die Klägerin mit Urkunden nicht darlegen. Sie kann daher nicht sämtliche Tatsachen durch Urkunden beweisen, die die Klage begründeten, aber vom Beklagten bestritten wurden. Vorliegend kann die Klägerin weder durch den Mietvertrag noch durch andere Urkunden beweisen, in welcher Höhe der Anspruch auf Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB von Gesetzes wegen erloschen war. Die Höhe der auf Grund der Mängel noch geschuldeten geminderten Miete ergibt sich nämlich nicht aus dem Mietvertrag. Dieser Differenzmietzins kann dann nicht mehr im Urkundsprozess eingeklagt werden.

In der Praxis empfiehlt sich daher, in Fällen, in denen das Vorliegen eines Mangels unstreitig ist, die Höhe der Minderungsquote jedoch streitig bleibt, vom Urkundsprozess Abstand zu nehmen. Vorstehendes gilt auch für Mängel, bei denen nur die Frage der Verursachung in Streit steht.

Rechtsanwalt Cornelius Ernst Wollmann
Wollmann & Partner GbR, Berlin

Der Verfasser ist verantwortlich für den Inhalt des Beitrags.
Unser Team von spezialisierten Rechtsanwälten und Notaren berät und betreut Sie schnell, kompetent und ergebnisorientiert mit dem Ziel, Ihre Vorhaben und angestrebten wirtschaftlichen Erfolge sicherzustellen. Wollmann & Partner verfügt über langjährige Erfahrungen in der Entwicklung individueller Vertragswerke. Unsere Qualitätssicherungskonzepte gewährleisten juristische Verlässlichkeit und Nachhaltigkeit für künftige Entwicklungen.

Eine von gegenseitigem Vertrauen geprägte Zusammenarbeit auf der Grundlage langjähriger Mandantenbeziehungen sowie eine individuelle, bedarfsgerechte und ausschließlich an den Interessen unserer Mandanten ausgerichtete juristische Betreuung sind für uns seit Jahrzehnten selbstverständlich.

Wollmann & Partner hat sich auf eine umfassende Betreuung, Beratung und Vertretung von Immobilien-, Bauträger- und Bauunternehmen aller Art spezialisiert.

Neben allen anwaltlichen und notariellen Dienstleistungen durch derzeit sechs Notare und weitere neun Rechtsanwälte bietet Wollmann & Partner seinen Mandanten auch praxisnahe Schulungs- und Trainingsmaßnahmen sowie eine individuelle Entwicklung juristischer Hilfsmittel an (z.B. Workshops, Anleitungen etc.).
Wollmann & Partner GbR Rechtsanwälte
Jana Henning
Meinekestr. 22
10179 Berlin
+49 30 88 41 09-92

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Pressekontakt:
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henning@wollmann.de
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In seinem Urteil vom 05.04.2012 (12 U 49/11) hat das Kammergericht entschieden, dass § 592 Satz 1 ZPO den Urkundsprozess zwar grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, die die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand haben, eröffnet. Vorstehendes gilt zwar grundsätzlich auch für Mietforderungen, jedoch nur, solange das Bestehen von Mängeln an der Mietsache zwischen den Parteien streitig, aber die Höhe der Minderung unstreitig ist. Anderenfalls ergibt sich die Höhe der geminderten Miete nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel nicht mehr im Urkundsprozess eingeklagt werden.

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Darüber hinaus hat der Beklagte eine große Anzahl weiterer Mängel behauptet, die die Klägerin nur zum Teil erheblich bestritten hat. Wegen eines nicht unerheblichen Teils der Mängel trug die Klägerin erstinstanzlich ohne hinreichenden Beweisantritt folgende Behauptung vor: der Beklagte habe die Mängel selbst herbeigeführt. Diese Behauptung wurde vom Beklagten vehement bestritten. Zugestanden war damit das Bestehen dieser Mängel. Lediglich die Ursache der Mängel stand im Streit.

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In der Praxis empfiehlt sich daher, in Fällen, in denen das Vorliegen eines Mangels unstreitig ist, die Höhe der Minderungsquote jedoch streitig bleibt, vom Urkundsprozess Abstand zu nehmen. Vorstehendes gilt auch für Mängel, bei denen nur die Frage der Verursachung in Streit steht.

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