Zu wirksamen und unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag verpflichten den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung. Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung der Gebrauchsspuren und der Abnutzung an der Wohnung durch den Mietgebrauch. Sie umfassen das Streichen der Wände, Innentüren, Fensterrahmen, Heizungsrohre, etc.

Ältere Mietverträge (bis in die frühen 2000er) sahen vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Zeiträumen bemessen durchführen musste. Der damals gängigste Zeitraum war, dass Schönheitsreparaturen alle 3, 5 und 7 Jahre durchgeführt werden musste. Alle 3 Jahre für Bad und Küche, alle 5 Jahre für Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele etc. und alle 7 Jahre für andere Nebenräume.

Der Bundesgerichtshof erklärte diese Klauseln im Juni 2004 für unwirksam, weil die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen durch starre Zeiträume und nicht durch den Zustand der Wohnung bestimmt wurde und weil dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellte.

Eine unwirksame - vor allem in Mietverträgen vor 2004 gebräuchliche - Schönheitsreparaturklausel lautet etwa so:

"Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: ..."

oder

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette alle 2 Jahre und bei allen übrigen Räumen alle 5 Jahre."

Die Rechtsprechung entschied gleichzeitig: Wenn ein Fristenplan nur ungefähre Richtgrößen vorgibt und die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen letztendlich von der Renovierungsbedürftigkeit bzw. dem Zustand der Wohnung abhängt, liegt ein sogenannter weicher Fristenplan vor und die Schönheitsreparaturklausel ist - im Hinblick auf die Fristen - wirksam.

Folgende Klausel wäre hinsichtlich der Fristen wirksam:

"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

oder

"Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:

- in Küchen, Bädern, Duschen, alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
- in anderen Räumen alle 7 Jahre
Von diesen Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert."

Die meisten Mietverträge, die nach 2004 entworfen oder an die veränderte Rechtsprechung angepasst wurden, enthalten meistens keine starren Fristen mehr für die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Zusammengefasst: Wenn die Schönheitsreparaturen ohne Beachtung des Zustands der Wohnung nach starren Fristen spätestens mit Ablauf eines bestimmten Zeitraums ausgeführt werden müssen, ist die Klausel unwirksam. Wenn die Fristen wie in den obigen Beispielen "weich" sind, ist die Klausel im Hinblick auf die Fristen wirksam.

Achtung: Bei Schönheitsreparaturklauseln ist es noch wichtig zu wissen, dass diese Klauseln selbst dann unwirksam sein können, wenn sie einen "weichen" Fristenplan beinhalten. Dies liegt daran, dass die Klauseln aus anderen Gründen unwirksam sein könnten. Eine Schönheitsreparaturklausel kann etwa trotz weichen Fristenplans unwirksam sein wenn:

- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er streichen muss.
- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, dass die Schönheitsreparaturen durch einen Malermeister oder durch eine Firma durchgeführt werden müssen.
- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, den Parkettboden abzuschleifen.

Diese Fehler in der Schönheitsreparaturklausel (starre Frist, unzulässige Farbwahl, etc.) führen dazu, dass die Klausel unwirksam ist. Die Folge: Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen selbst durchführen oder auf seine Kosten durchführen lassen.

Fachanwaltstipp Mieter: Lassen Sie sich bei Auszug aus der Wohnung oder auch im Verlauf des Mietverhältnisses nicht darauf ein, nachträglich eine Vereinbarung zu unterzeichnen, die Ihnen doch noch die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wirksam aufbürdet. Bedenken Sie, dass nach der Gesetzeslage eigentlich der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Nehmen Sie von Ihrem Recht Gebrauch und profitieren Sie von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.

Fachanwaltstipp Vermieter: Überprüfen Sie Ihre Mietvertragsmuster. Besonders private Vermieter, die nur eine oder wenige Eigentumswohnungen vermieten, verwenden vielleicht noch die alten Mietvertragsmuster.

7.10.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
Tel. (0201) 4532 00 40

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

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10117 Berlin
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030 4000 4999
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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag verpflichten den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung. Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung der Gebrauchsspuren und der Abnutzung an der Wohnung durch den Mietgebrauch. Sie umfassen das Streichen der Wände, Innentüren, Fensterrahmen, Heizungsrohre, etc.

Ältere Mietverträge (bis in die frühen 2000er) sahen vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Zeiträumen bemessen durchführen musste. Der damals gängigste Zeitraum war, dass Schönheitsreparaturen alle 3, 5 und 7 Jahre durchgeführt werden musste. Alle 3 Jahre für Bad und Küche, alle 5 Jahre für Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele etc. und alle 7 Jahre für andere Nebenräume.

Der Bundesgerichtshof erklärte diese Klauseln im Juni 2004 für unwirksam, weil die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen durch starre Zeiträume und nicht durch den Zustand der Wohnung bestimmt wurde und weil dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellte.

Eine unwirksame - vor allem in Mietverträgen vor 2004 gebräuchliche - Schönheitsreparaturklausel lautet etwa so:

"Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: ..."

oder

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette alle 2 Jahre und bei allen übrigen Räumen alle 5 Jahre."

Die Rechtsprechung entschied gleichzeitig: Wenn ein Fristenplan nur ungefähre Richtgrößen vorgibt und die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen letztendlich von der Renovierungsbedürftigkeit bzw. dem Zustand der Wohnung abhängt, liegt ein sogenannter weicher Fristenplan vor und die Schönheitsreparaturklausel ist - im Hinblick auf die Fristen - wirksam.

Folgende Klausel wäre hinsichtlich der Fristen wirksam:

"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

oder

"Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:

- in Küchen, Bädern, Duschen, alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
- in anderen Räumen alle 7 Jahre
Von diesen Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert."

Die meisten Mietverträge, die nach 2004 entworfen oder an die veränderte Rechtsprechung angepasst wurden, enthalten meistens keine starren Fristen mehr für die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Zusammengefasst: Wenn die Schönheitsreparaturen ohne Beachtung des Zustands der Wohnung nach starren Fristen spätestens mit Ablauf eines bestimmten Zeitraums ausgeführt werden müssen, ist die Klausel unwirksam. Wenn die Fristen wie in den obigen Beispielen "weich" sind, ist die Klausel im Hinblick auf die Fristen wirksam.

Achtung: Bei Schönheitsreparaturklauseln ist es noch wichtig zu wissen, dass diese Klauseln selbst dann unwirksam sein können, wenn sie einen "weichen" Fristenplan beinhalten. Dies liegt daran, dass die Klauseln aus anderen Gründen unwirksam sein könnten. Eine Schönheitsreparaturklausel kann etwa trotz weichen Fristenplans unwirksam sein wenn:

- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er streichen muss.
- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, dass die Schönheitsreparaturen durch einen Malermeister oder durch eine Firma durchgeführt werden müssen.
- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, den Parkettboden abzuschleifen.

Diese Fehler in der Schönheitsreparaturklausel (starre Frist, unzulässige Farbwahl, etc.) führen dazu, dass die Klausel unwirksam ist. Die Folge: Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen selbst durchführen oder auf seine Kosten durchführen lassen.

Fachanwaltstipp Mieter: Lassen Sie sich bei Auszug aus der Wohnung oder auch im Verlauf des Mietverhältnisses nicht darauf ein, nachträglich eine Vereinbarung zu unterzeichnen, die Ihnen doch noch die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wirksam aufbürdet. Bedenken Sie, dass nach der Gesetzeslage eigentlich der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Nehmen Sie von Ihrem Recht Gebrauch und profitieren Sie von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.

Fachanwaltstipp Vermieter: Überprüfen Sie Ihre Mietvertragsmuster. Besonders private Vermieter, die nur eine oder wenige Eigentumswohnungen vermieten, verwenden vielleicht noch die alten Mietvertragsmuster.

7.10.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

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Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
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-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
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-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
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-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
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-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
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-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
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Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

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-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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