Nebenkostenabrechnung im Gewerberaummietrecht (Einkaufszentrum)

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 -, juris.

Die Umlagevereinbarung über Kosten des Center-Managements ist unwirksam.

Die Ausgangslage:

Vermieter von Einkaufszentren legen erfahrungsgemäß alle Kosten, die irgendwie entstehen können, auf den Mieter um. In dem Bedürfnis, auch ja keine denkbaren Kosten zu vergessen, wird manchmal über das Ziel hinausgeschossen. Dabei wird riskiert, dass die entsprechende Umlagevereinbarung (teilweise) unwirksam ist und betreffende Kosten dann gar nicht umgelegt werden können. Selbst wenn die Vereinbarung an sich (gerade noch) wirksam ist, gehen Zweifel bei der Auslegung zulasten des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, also regelmäßig des Vermieters.

Der Fall:

Der Vermieter eines Einkaufszentrums hatte dem Mieter im Mietvertrag neben den Kosten der Verwaltung (Bundesgerichtshof: Vereinbarung zulässig) auch die Kosten des "Center -Managements" pauschal auferlegt. Im Mietvertrag selbst war nicht näher dargelegt, welche Kosten dies sind.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Während der Bundesgerichtshof die pauschale Umlage der Verwaltungskosten in derselben Entscheidung noch für zulässig ansah, verwarf er die Vereinbarung hinsichtlich der Kosten des Center-Managements. Wesentliche Begründung: die Kosten der Verwaltung können unter Hinzuziehung der Betriebskostenvereinbarung oder der II. Berechnungsverordnung bestimmt werden. Bei den Kosten des Center-Managements ist dies nicht mehr möglich.

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 -, juris).

Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich darauf ab, dass es hinsichtlich des Begriffs Center-Management an ausreichender Transparenz fehlt. Es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen und welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen.

Der Begriff "Kosten für Center-Manager" erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Da der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent. Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Insbesondere dann, wenn der Mieter bei Vertragsschluss keinerlei Aufschluss über die Höhe und die Zusammensetzung von bestimmten Positionen erhält oder durch eigene zusätzliche Ermittlungen erhalten kann, ist Vorsicht geboten. Effektiver wäre es hier gewesen, die einzelnen möglichen Kosten des Center-Managements im Vertrag aufzuführen oder wenigstens die vom BGH oben vorgeschlagenen Einschränkungen vorzunehmen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter, die eine Betriebskostenabrechnung erhalten, sollten bei der Überprüfung immer zunächst im Mietvertrag die Umlagevereinbarung prüfen. Es dürfen grundsätzlich nur die Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage auch (wirksam) im Mietvertrag vereinbart wurde.

1.12.2014

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Die Umlagevereinbarung über Kosten des Center-Managements ist unwirksam.

Die Ausgangslage:

Vermieter von Einkaufszentren legen erfahrungsgemäß alle Kosten, die irgendwie entstehen können, auf den Mieter um. In dem Bedürfnis, auch ja keine denkbaren Kosten zu vergessen, wird manchmal über das Ziel hinausgeschossen. Dabei wird riskiert, dass die entsprechende Umlagevereinbarung (teilweise) unwirksam ist und betreffende Kosten dann gar nicht umgelegt werden können. Selbst wenn die Vereinbarung an sich (gerade noch) wirksam ist, gehen Zweifel bei der Auslegung zulasten des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, also regelmäßig des Vermieters.

Der Fall:

Der Vermieter eines Einkaufszentrums hatte dem Mieter im Mietvertrag neben den Kosten der Verwaltung (Bundesgerichtshof: Vereinbarung zulässig) auch die Kosten des "Center -Managements" pauschal auferlegt. Im Mietvertrag selbst war nicht näher dargelegt, welche Kosten dies sind.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Während der Bundesgerichtshof die pauschale Umlage der Verwaltungskosten in derselben Entscheidung noch für zulässig ansah, verwarf er die Vereinbarung hinsichtlich der Kosten des Center-Managements. Wesentliche Begründung: die Kosten der Verwaltung können unter Hinzuziehung der Betriebskostenvereinbarung oder der II. Berechnungsverordnung bestimmt werden. Bei den Kosten des Center-Managements ist dies nicht mehr möglich.

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 -, juris).

Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich darauf ab, dass es hinsichtlich des Begriffs Center-Management an ausreichender Transparenz fehlt. Es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen und welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen.

Der Begriff "Kosten für Center-Manager" erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Da der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent. Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Insbesondere dann, wenn der Mieter bei Vertragsschluss keinerlei Aufschluss über die Höhe und die Zusammensetzung von bestimmten Positionen erhält oder durch eigene zusätzliche Ermittlungen erhalten kann, ist Vorsicht geboten. Effektiver wäre es hier gewesen, die einzelnen möglichen Kosten des Center-Managements im Vertrag aufzuführen oder wenigstens die vom BGH oben vorgeschlagenen Einschränkungen vorzunehmen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter, die eine Betriebskostenabrechnung erhalten, sollten bei der Überprüfung immer zunächst im Mietvertrag die Umlagevereinbarung prüfen. Es dürfen grundsätzlich nur die Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage auch (wirksam) im Mietvertrag vereinbart wurde.

1.12.2014

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