Das D.A.S. Stichwort des Monats Oktober: Der Gewerbemietvertrag

Mehr Vertragsfreiheit - mehr Risiko

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen gewerblichen Mietvertrag unterscheiden sich stark von denen für einen herkömmlichen Mietvertrag über eine Wohnung. Der Mieterschutz ist beim Wohnungsmietvertrag stärker ausgeprägt. Beim Gewerbemietvertrag hat der Gesetzgeber den Notwendigkeiten des Geschäftslebens durch größere Vertragsfreiheit Rechnung getragen. So gelten beim Gewerbemietvertrag viele Regelungen über den Kündigungsschutz oder über Mieterhöhungen nicht. Zudem sind Vereinbarungen möglich, die beim Wohnungsmietvertrag unzulässig wären. Insbesondere die Beendigung des Mietverhältnisses kann rechtliche Probleme aufwer-fen. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt einige einschlägige Gerichtsurteile vor.

Fall1: Schönheitsreparaturen
In einem Gewerbemietvertrag war vereinbart worden, dass der Mieter nach Ablauf bestimmter Zeiträume in den Mieträumen Schönheitsreparaturen durchzuführen hatte. Er sollte dem-nach mindestens nach Ablauf von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jah-ren in allen übrigen Räumen Renovierungsarbeiten durchführen. Der gewerbliche Mieter weigerte sich jedoch unter Verweis auf die Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht, nach der eine solche Vertragsklausel unwirksam sei. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Trotz der größeren Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht gelte auch hier, dass starre Fristenpläne für die Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligten. Dem Mieter dürfe nicht per Vertrag der Einwand genommen werden, dass tatsächlich noch gar kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Nur mit dem Zusatz "im Allgemeinen" oder "in der Regel" können derartige Fristen Vertragsbestandteil werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.10.2008; Az. XII ZR 84/06

Fall 2: Kündigung wegen schwerer Krankheit
Der Betreiber eines Ladengeschäfts für Geschenkartikel hatte einen langfristigen Mietvertrag mit Vertragsende am 28.02.2009 abgeschlossen. Im Jahr 2007 erfuhr er, dass er an einer Krebserkrankung litt. Er kündigte den Mietvertrag fristlos aus wichtigem Grund zum Ende September 2007. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung jedoch nicht. Das Oberlandesge-richt Düsseldorf stellte fest, dass dem Mieter wegen seiner Erkrankung kein Recht auf Kündigung zustehe. Er selbst trage das Risiko, dass er aus persönlichen Gründen die Räume nicht mehr nutzen könne. Selbst mit seinem Tod werde der Mietvertrag nicht beendet, son-dern gehe auf den oder die Erben über. Das Gericht fügte jedoch hinzu, dass der Mieter durchaus das Recht auf Untervermietung der Räume habe. Dieser könne wiederum der Vermieter nur widersprechen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliege.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 25.07.2008, Az. I-24 W 53/08

Fall 3: Übertragung auf einen Nachmieter
Ein Steuerberater wollte seinen Betrieb aufgeben, hatte jedoch einen langfristigen Mietvertrag für seine Praxisräume unterschrieben. Er verkaufte seine Praxis an einen Kollegen, mit dem er vereinbarte, dass dieser an seiner Stelle in alle dem Praxisbetrieb dienenden Verträge eintreten sollte. Der neue Inhaber stellte sich jedoch nach Erwerb der Praxis auf den Standpunkt, nicht in das Mietverhältnis eingetreten zu sein. Er habe keinen Vertrag mit dem Vermieter, dieser habe der Vereinbarung nicht einmal zugestimmt, daher sei auch keine Ver-pflichtung zur Zahlung von Miete für die mittlerweile ungeliebten Räume entstanden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf stellte sich auf die Seite des Vermieters: Eine Übertragung eines Vertrages auf jemand anderen sei zulässig. Sie könne dreiseitig ausgestaltet werden. Es sei aber genauso möglich, einen zweiseitigen Vertrag zwischen dem alten und dem neuen Mieter zu schließen, dem der Vermieter jedoch zustimmen müsse. Diese Zustimmung sei hier mündlich erfolgt - als Gratulation eines Gesellschafters der Vermieterseite an den bisherigen Praxisinhaber zur erfolgreichen Geschäftsübertragung. Die mündliche Zustimmung sei ausreichend. Zwar sei im Mietvertrag vorgeschrieben, dass alle Änderungen oder Ergänzun-gen schriftlich stattfinden müssten. Für die Zustimmung sei die Schriftform jedoch überflüssig, da durch sie der Vertrag nicht inhaltlich geändert oder ergänzt werde.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/06
Weitere Informationen zu rechtlichen Fragen unter www.das-rechtsportal.de.
Anzahl der Anschläge (inkl. Leerzeichen): 4.392

Die D.A.S. ist Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Gegründet 1928, ist die D.A.S. heute in 16 europäischen Ländern und in Südkorea aktiv. Die Marke D.A.S. steht für die erfolgreiche Einführung der Rechtsschutzversicherung in verschiedenen Märkten. Elf Millionen Kunden vertrauen der Marke D.A.S. und ihren Experten in Fragen rund ums Recht. 2009 erzielte die Gesellschaft Beitragseinnahmen in Höhe von 1,1 Mrd. Euro.
Die D.A.S. ist der Spezialist für Rechtsschutz der ERGO Versicherungsgruppe und gehört damit zu Munich Re, einem der weltweit führenden Rückversicherer und Risikoträger. Mehr unter www.das.de

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Mehr Vertragsfreiheit - mehr Risiko

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen gewerblichen Mietvertrag unterscheiden sich stark von denen für einen herkömmlichen Mietvertrag über eine Wohnung. Der Mieterschutz ist beim Wohnungsmietvertrag stärker ausgeprägt. Beim Gewerbemietvertrag hat der Gesetzgeber den Notwendigkeiten des Geschäftslebens durch größere Vertragsfreiheit Rechnung getragen. So gelten beim Gewerbemietvertrag viele Regelungen über den Kündigungsschutz oder über Mieterhöhungen nicht. Zudem sind Vereinbarungen möglich, die beim Wohnungsmietvertrag unzulässig wären. Insbesondere die Beendigung des Mietverhältnisses kann rechtliche Probleme aufwer-fen. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt einige einschlägige Gerichtsurteile vor.

Fall1: Schönheitsreparaturen
In einem Gewerbemietvertrag war vereinbart worden, dass der Mieter nach Ablauf bestimmter Zeiträume in den Mieträumen Schönheitsreparaturen durchzuführen hatte. Er sollte dem-nach mindestens nach Ablauf von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jah-ren in allen übrigen Räumen Renovierungsarbeiten durchführen. Der gewerbliche Mieter weigerte sich jedoch unter Verweis auf die Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht, nach der eine solche Vertragsklausel unwirksam sei. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Trotz der größeren Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht gelte auch hier, dass starre Fristenpläne für die Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligten. Dem Mieter dürfe nicht per Vertrag der Einwand genommen werden, dass tatsächlich noch gar kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Nur mit dem Zusatz "im Allgemeinen" oder "in der Regel" können derartige Fristen Vertragsbestandteil werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.10.2008; Az. XII ZR 84/06

Fall 2: Kündigung wegen schwerer Krankheit
Der Betreiber eines Ladengeschäfts für Geschenkartikel hatte einen langfristigen Mietvertrag mit Vertragsende am 28.02.2009 abgeschlossen. Im Jahr 2007 erfuhr er, dass er an einer Krebserkrankung litt. Er kündigte den Mietvertrag fristlos aus wichtigem Grund zum Ende September 2007. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung jedoch nicht. Das Oberlandesge-richt Düsseldorf stellte fest, dass dem Mieter wegen seiner Erkrankung kein Recht auf Kündigung zustehe. Er selbst trage das Risiko, dass er aus persönlichen Gründen die Räume nicht mehr nutzen könne. Selbst mit seinem Tod werde der Mietvertrag nicht beendet, son-dern gehe auf den oder die Erben über. Das Gericht fügte jedoch hinzu, dass der Mieter durchaus das Recht auf Untervermietung der Räume habe. Dieser könne wiederum der Vermieter nur widersprechen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliege.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 25.07.2008, Az. I-24 W 53/08

Fall 3: Übertragung auf einen Nachmieter
Ein Steuerberater wollte seinen Betrieb aufgeben, hatte jedoch einen langfristigen Mietvertrag für seine Praxisräume unterschrieben. Er verkaufte seine Praxis an einen Kollegen, mit dem er vereinbarte, dass dieser an seiner Stelle in alle dem Praxisbetrieb dienenden Verträge eintreten sollte. Der neue Inhaber stellte sich jedoch nach Erwerb der Praxis auf den Standpunkt, nicht in das Mietverhältnis eingetreten zu sein. Er habe keinen Vertrag mit dem Vermieter, dieser habe der Vereinbarung nicht einmal zugestimmt, daher sei auch keine Ver-pflichtung zur Zahlung von Miete für die mittlerweile ungeliebten Räume entstanden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf stellte sich auf die Seite des Vermieters: Eine Übertragung eines Vertrages auf jemand anderen sei zulässig. Sie könne dreiseitig ausgestaltet werden. Es sei aber genauso möglich, einen zweiseitigen Vertrag zwischen dem alten und dem neuen Mieter zu schließen, dem der Vermieter jedoch zustimmen müsse. Diese Zustimmung sei hier mündlich erfolgt - als Gratulation eines Gesellschafters der Vermieterseite an den bisherigen Praxisinhaber zur erfolgreichen Geschäftsübertragung. Die mündliche Zustimmung sei ausreichend. Zwar sei im Mietvertrag vorgeschrieben, dass alle Änderungen oder Ergänzun-gen schriftlich stattfinden müssten. Für die Zustimmung sei die Schriftform jedoch überflüssig, da durch sie der Vertrag nicht inhaltlich geändert oder ergänzt werde.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/06
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