Lärmbelästigung durch Bauprojekte im Innenstadtbereich am Beispiel der Bauarbeiten an der Berliner U-Bahnlinie U5 (Baulärm, Mietminderung)

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Der geplante Ausbau der U-Bahnlinie U5 vom Alexanderplatz in Richtung Westen entlang der Straße Unter den Linden wird für die Anlieger aktuellen Presseberichten zufolge wohl zur Belastung. Insbesondere durch die zu erwartende Lärmbelästigung werden Mieter tagsüber kaum Ruhe finden; möglicherweise werden Cafés und Geschäfte durch die Bauarbeiten weniger Umsatz machen.

Für die Mieter stellt sich die Frage, ob durch die Bauarbeiten die Miete gemindert sein wird und sie dadurch das Recht haben, weniger Miete für den Zeitraum der Bauarbeiten zu zahlen. Schließlich verursachen die Bauarbeiten erheblichen Lärm, Staubentwicklung, Absperrungen und diverse optische Beeinträchtigungen.

Bei Bauaktivitäten im Innenstadtbereich kommt es für die Frage, ob die Miete gemindert ist, darauf an, ob die Bauarbeiten zu Mietvertragsbeginn für den Mieter vorauszusehen waren. In der Rechtsprechung herrscht keine Einigkeit darüber, wann welche Bauarbeiten vom Mieter vorauszusehen waren und wann deshalb eine Minderung trotz Beeinträchtigung ausgeschlossen ist. Einer Tendenz Berliner Instanzgerichte, eine Mietminderung nur in sehr seltenen Ausnahmefällen zuzusprechen, hat sich das Berliner Amtsgericht in einem jüngeren Urteil widersetzt. In einem Urteil vom 2.12.2009 (Aktenzeichen: 17 C 134/09) weist das Amtsgericht Berlin darauf hin, dass ein Ausschluss der Minderung nur in Frage kommt, wenn die Bauarbeiten bei Mietvertragsabschluss aufgrund konkreter Tatsachen voraussehbar waren. In dem vom Amtsgericht Berlin entschiedenen Fall sah das Gericht die Wohnraummiete wegen Bauarbeiten an einem Bundesministerium als gemindert an, obwohl es sich um Bauarbeiten im innerstädtischen Bereich handelte. Das Gericht argumentierte, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses 1992 keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass ein bestimmtes Bundesministerium nach Berlin ziehen und bestimmte Bauarbeiten (hier ein 6-stöckiger Anbau) vorgenommen würden. Das Gericht stellte sich damit gegen die von anderen Gerichten - etwa dem Landgericht Berlin (Urteil vom 17.3.2009, Aktenzeichen: 63 S 397/08) - vertretene Auffassung, dass der Mieter Bauarbeiten im innerstädtischen Bereich in sehr weitereichendem Maß voraussehen könne.

Beim Bau der Berliner U-Bahnlinie U5 könnte ähnlich argumentiert werden, wie das Amtsgericht Berlin in der oben zitierten Entscheidung. Wer während der 90er Jahre einen Mietvertrag in der Nachbarschaft der zukünftigen Bauarbeiten abgeschlossen hat, konnte aufgrund konkreter Umstände wohl kaum wissen können, dass über 10 Jahre später ein neues U-Bahnprojekt an der Straße Unter den Linden gebaut würde. Wer allerdings etwa zu Beginn des Jahres 2011 etwa Unter den Linden eine Wohnung oder ein Geschäft gemietet hat, hat von den konkreten Plänen zum Bau der U-Bahn Kenntnis erlangen können. Eine Minderung der Miete wird für die letztgenannten Fälle wohl nicht in Frage kommen. Bei älteren Mietverträgen ist eine Mietminderung denkbar.

Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie nach, ob zum Zeitpunkt Ihres Vertragsschlusses in der örtlichen Presse bereits konkrete Pläne über den Bau der Berliner U5 bekannt waren. Falls nicht, besteht die reelle Möglichkeit, dass Ihre Miete durch die Belastungen wegen der Bauarbeiten gemindert sein wird. Achtung: In Fällen, in denen nicht mit Sicherheit vorauszusehen ist, dass Gerichte einer Minderung zustimmen, ist es ratsam, die Miete zunächst nur unter Vorbehalt zu zahlen und die überzahlte Miete vom Vermieter - notfalls gerichtlich - zurückzufordern. Ansonsten riskieren Sie eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte ein Mieter die Miete kürzen, lohnt es sich unter Umständen, genau nachzuprüfen, ob der Mieter hierzu ein Recht hat. Forschen Sie in der Tagespresse zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, ob der Bau der Berliner U5 damals bereits thematisiert wurde. Falls ja, sind die Chancen sehr gut, dass der Mieter die Miete ohne Grund gekürzt hat. Sie können dann bei Vorliegen der Voraussetzungen entweder fristlos kündigen oder den Mietrückstand notfalls gerichtlich einklagen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
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Für die Mieter stellt sich die Frage, ob durch die Bauarbeiten die Miete gemindert sein wird und sie dadurch das Recht haben, weniger Miete für den Zeitraum der Bauarbeiten zu zahlen. Schließlich verursachen die Bauarbeiten erheblichen Lärm, Staubentwicklung, Absperrungen und diverse optische Beeinträchtigungen.

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Beim Bau der Berliner U-Bahnlinie U5 könnte ähnlich argumentiert werden, wie das Amtsgericht Berlin in der oben zitierten Entscheidung. Wer während der 90er Jahre einen Mietvertrag in der Nachbarschaft der zukünftigen Bauarbeiten abgeschlossen hat, konnte aufgrund konkreter Umstände wohl kaum wissen können, dass über 10 Jahre später ein neues U-Bahnprojekt an der Straße Unter den Linden gebaut würde. Wer allerdings etwa zu Beginn des Jahres 2011 etwa Unter den Linden eine Wohnung oder ein Geschäft gemietet hat, hat von den konkreten Plänen zum Bau der U-Bahn Kenntnis erlangen können. Eine Minderung der Miete wird für die letztgenannten Fälle wohl nicht in Frage kommen. Bei älteren Mietverträgen ist eine Mietminderung denkbar.

Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie nach, ob zum Zeitpunkt Ihres Vertragsschlusses in der örtlichen Presse bereits konkrete Pläne über den Bau der Berliner U5 bekannt waren. Falls nicht, besteht die reelle Möglichkeit, dass Ihre Miete durch die Belastungen wegen der Bauarbeiten gemindert sein wird. Achtung: In Fällen, in denen nicht mit Sicherheit vorauszusehen ist, dass Gerichte einer Minderung zustimmen, ist es ratsam, die Miete zunächst nur unter Vorbehalt zu zahlen und die überzahlte Miete vom Vermieter - notfalls gerichtlich - zurückzufordern. Ansonsten riskieren Sie eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte ein Mieter die Miete kürzen, lohnt es sich unter Umständen, genau nachzuprüfen, ob der Mieter hierzu ein Recht hat. Forschen Sie in der Tagespresse zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, ob der Bau der Berliner U5 damals bereits thematisiert wurde. Falls ja, sind die Chancen sehr gut, dass der Mieter die Miete ohne Grund gekürzt hat. Sie können dann bei Vorliegen der Voraussetzungen entweder fristlos kündigen oder den Mietrückstand notfalls gerichtlich einklagen.

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Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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