Schadensersatz wegen Mietausfall

Bei Mietminderung wegen des Verhaltens eines Mitmieters (Lärm, Ruhestörung etc.) kann der Vermieter vom störenden Mieter Schadensersatz wegen Mietausfalls verlangen. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.

Wegen Ruhestörung, Lärmbelästigung, Drohung von Mitmietern oder Vermüllung des Treppenhauses ist die Miete der Hausbewohner, die Störungen erdulden müssen, gemindert. Die Mieten sind solange reduziert, bis die Störungen aufhören. Dies gilt auch, wenn der Vermieter für die Störungen Dritter nichts kann und (erfolglos) alles in seiner Macht stehende unternimmt, um den störenden Mieter zur Raison zu bringen.

Der Vermieter hat wegen der Mietminderungen einen Mietausfallschaden und deshalb grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen den störenden Mieter. Das Amtsgericht Bremen entschied kürzlich (Urteil vom 9.3.2011, Aktenzeichen: 17 C 105/10), dass ein Mieter, der wegen Lärmbelästigung und Bedrohung eine Mietminderung anderer Mieter verursacht hatte, zum Ersatz den Mietausfallschadens beim Vermieter verpflichtet ist.

Lärmbelästigung und Ruhestörung kann für den störenden Mieter deshalb doppelt teuer werden: Er riskiert eine (fristlose) Kündigung seines Mietverhältnisses und muss dem Vermieter gegebenenfalls auch noch den Mietausfall mehrerer Mietverhältnisse ersetzen.

Fachanwaltstipp Mieter: Ruhestörung und Lärmbelästigung kann teuer werden. Beachten Sie, dass Sie für den Lärm oder die Störungen Ihrer Gäste einstehen müssen. Der Anspruch des Vermieters besteht grundsätzlich unabhängig davon, ob Sie oder Ihre Gäste Lärm verursachen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wichtig für Vermieter zu wissen: Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Mietausfalls gegen den lärmenden Mieter verjährt erst in 3 Jahren. Die kurze 6-monatige Verjährungsfrist ist für den hier beschriebenen Fall des Schadensersatzes nicht anwendbar.

7.12.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstraße)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de

Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
Tel. (0201) 4532 00 40

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
anwalt-marketing@web.de
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http://www.recht-bw.de

Bei Mietminderung wegen des Verhaltens eines Mitmieters (Lärm, Ruhestörung etc.) kann der Vermieter vom störenden Mieter Schadensersatz wegen Mietausfalls verlangen. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.

Wegen Ruhestörung, Lärmbelästigung, Drohung von Mitmietern oder Vermüllung des Treppenhauses ist die Miete der Hausbewohner, die Störungen erdulden müssen, gemindert. Die Mieten sind solange reduziert, bis die Störungen aufhören. Dies gilt auch, wenn der Vermieter für die Störungen Dritter nichts kann und (erfolglos) alles in seiner Macht stehende unternimmt, um den störenden Mieter zur Raison zu bringen.

Der Vermieter hat wegen der Mietminderungen einen Mietausfallschaden und deshalb grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen den störenden Mieter. Das Amtsgericht Bremen entschied kürzlich (Urteil vom 9.3.2011, Aktenzeichen: 17 C 105/10), dass ein Mieter, der wegen Lärmbelästigung und Bedrohung eine Mietminderung anderer Mieter verursacht hatte, zum Ersatz den Mietausfallschadens beim Vermieter verpflichtet ist.

Lärmbelästigung und Ruhestörung kann für den störenden Mieter deshalb doppelt teuer werden: Er riskiert eine (fristlose) Kündigung seines Mietverhältnisses und muss dem Vermieter gegebenenfalls auch noch den Mietausfall mehrerer Mietverhältnisse ersetzen.

Fachanwaltstipp Mieter: Ruhestörung und Lärmbelästigung kann teuer werden. Beachten Sie, dass Sie für den Lärm oder die Störungen Ihrer Gäste einstehen müssen. Der Anspruch des Vermieters besteht grundsätzlich unabhängig davon, ob Sie oder Ihre Gäste Lärm verursachen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wichtig für Vermieter zu wissen: Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Mietausfalls gegen den lärmenden Mieter verjährt erst in 3 Jahren. Die kurze 6-monatige Verjährungsfrist ist für den hier beschriebenen Fall des Schadensersatzes nicht anwendbar.

7.12.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

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-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
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-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
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-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
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Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
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-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
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